יום חמישי, 10 באוקטובר 2013

מחשבות על חניה - המלצה לקבינט הדיור


כל יום אני עובר ליד מתחם השוק הסיטונאי לשעבר בתל אביב, השוק נהרס לפני ארבע שנים ובמקומו בונים עשרה בנייני מגורים בני 15 קומות מתוצרת גינדי. בעתיד יתווספו אליהם עוד ארבעה מגדלים בני 40 קומות מתישהו.
בשלוש השנים האחרונות, מאז שחברת גינדי התחילה לחפור כדי להוציא מהאדמה 800 יחידות דיור, תמונת המנופים שצילמתי אתמול לא השתנתה הרבה. רואים יער של מנופים אבל בניינים אין.
לא מדובר בבעייה כלשהי בבנייה, להפך, עושה רושם שמדובר בחברה מאד יעילה  ומסודרת, אך מה לעשות שבישראל 2013, אי אפשר לבנות בניינים בלי חניה, ועבור 800 יחידות דיור צריך להקצות 800 חניות לפי התקן, ועבור הקניון שמתוכנן מתחתם צריך להקצות עוד מקום חניה עבור כל 30 מ"ר מסחרי (עוד 1000 חניות), וכך גם עבור המוזיאון/גלריה ועבור הקאנטרי ועבור בית הספר, ועל זה אקסטרה לציבור כי "בתל אביב חסרה חניה" (אמירה תמוהה ביחס לעובדה שהאזור מוצף בחניונים ריקים לחלוטין בלילה). סה"כ יכלול המתחם כ-5,000 מקומות חניה. כחצי מתוכם נבנים עכשיו. הדירות יימסרו לרוכשים רק 5-6 שנים אחרי תחילת הבניה.

המנופים עסוקים כבר שלוש וחצי שנים בבניית חניון תת קרקעי ענק.

בינתיים, בשקט בשקט, אושרה תוכנית של מעונות סטודנטים ליד האוניברסיטה כמעט ללא חניות. התוכנית אושרה זמן רב לאחר אישור תוכנית השוק הסיטונאי והבניה החלה לפני פחות משנה. היום זה נראה ככה:
1,320 יחידות דיור מאד קטנות, כאשר המטר המרובע הבנוי מעל פני הקרקע לא רחוק מאד מזה של פרויקט גינדי השוק הסיטונאי עם 800 דירותיו. והן יהיו מוכנות בתוך שנתיים מרגע ההכרזה על הפרויקט. מסתבר שאפשר גם אחרת.

זה גרם לי לעשות תרגיל מחשבתי קטן, ולשתף אותו עם קבינט הדיור הממשלתי בראשות יאיר לפיד. מה היה קורה לו היו מאשרים את בניית מתחם השוק הסיטונאי ללא חניה למגורים?

תרגיל מחשבתי

במתחם נבנות כ-800 יחידות דיור, ובעתיד יתווספו כ-1,200 יחידות במגדלים. מנסיון עבר במתחמים "יוקרתיים" קודמים, כגון מגדלי ההיי-טק ברחוב יגאל אלון, רוב רוכשי הדירות עושים זאת להשקעה. את הדירות הם ישכירו לאנשים אמידים (כאלה שיכולים להרשות לעצמם את עלויות התחזוקה) אך לא עשירים מספיק כדי לקנות דירה בעצמם בפרויקט. בקיצור. מדובר בפרויקט של דירות להשכרה.

ביטול החניות היה מביא לחסכון עצום בעלויות הבנייה, ואעז להגיד אפילו יחתוך אותו כמעט בחצי (שילוב של עלויות אמיתיות שנחסכות עם זמן עבודה אמיתי מאד שנחסך), מחירי הדירות יירדו קצת כי אין חניה, אך מאחר והיצע החניה ברחובות המשרדים מסביב גבוה מאד בשעות הערב, זה כנראה היה מוזיל אותם ב-20% בלבד. (מ-2 מליון כמחיר התחלתי לדירה קטנה ל-1.6 מליון).
אלה שקונים את הדירות להשקעה היו ממשיכים לקנות אותם כי החוק הראשון הוא "לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן" וגם בלי חניה ברור שמדובר בלוקיישן מנצח.
הבניה היתה מסתיימת פחות או יותר בימים אלה ו-800 יחידות חדשות היו משתחררות לשוק במרכז תל אביב.
בהיעדר חניה צמודה מחירי השכירות היו שפויים יותר בפרויקט וגם מחיר התחזוקה החודשי היה שפוי יותר, כך שפלח השוכרים הפוטנציאלי היה גדול יותר (ושלא תשלו את עצמכם, מחיר השכירות לדירה בלי חניה בתל אביב הוא נמוך אך ורק ביחס למחיר השכירות לדירה עם חניה). בכל מקרה, לא היתה בעיה לאכלס את הדירות ולראיה אפשר להציג את האיכלוס המסיבי של כל המרכז הישן של תל אביב, במרחק דקה הליכה משם.
האוכלוסיה שתגור שם, תסתמך יותר על תחבורה ציבורית, אופניים והליכה ברגל ותעמיס פחות על רשת הדרכים הצפופה ממילא. מאזור צומת מעריב אין בעיה להגיע כמעט לכל הארץ בתחבורה ציבורית, ואין כמעט סוג של שירות שלא נמצא במרחק הליכה של 5 דקות ממך. בעתיד בצומת מעריב ייפגשו הקו האדום עם הקו הירוק וזה יהפוך לנקודה התחבורתית הנגישה ביותר בישראל.
העיר תרוויח אותם פעמיים, פעם אחת בתור משלמי ארנונה ופעם שניה בתור מקבלי שירותים מסחריים מסוחרי העיר, אך בלי להפסיד בעלויות של פקקים, זיהום, הפקעת מדרכות (לצרכי כניסה לחניונים וארובות איוורור), ומבלי להפסיד בהשקעה בתשתיות יקרות כמו מנהרות לרכבים פרטיים בצמתים, שמצד אחד הורגות למדינה כל רווח כלשהו מהכנסות ארנונה ל-30 שנה ומצד שנה פוגעות בחתך העירוני באופן חסר תקנה.
בפרויקט הספציפי הזה גם היינו מרוויחים גינה בגובה הרחוב (הגינה הציבורית הורמה לגובה של קומה מעל הרחוב כדי לחסוך חפירת קומת חניה אחת וכך נוצרה לה במחי יד כיכר רוחות נטושה חדשה).

מפסידים מנגד, אין. החברה היזמית תרוויח יותר כי הפער בין ההשקעה שלה בכל דירה למחיר שבו תמכור את הדירות יגדל. המשקיעים ייהנו מאחוז תשואה זהה (ייקנו דירה זולה יותר ויקבלו עליה קצת פחות שכירות, וזה יתקזז). והשוכרים, סוחרי האזור, חברות האוטובוסים ותאגידי המוניות ירוויחו   גם העירייה שמשקיעה עכשיו מליארדים בבניית יותר מעשרת אלפי מקומות חניה במתחם שרונה ומתחם גבעון תרוויח, כי תוכל להשכיר את החניות שם גם בלילה. כמוה גם ירוויחו בעלי החניונים הפרטיים בתוך בנייני המשרדים (מסורתית חניה היא מקום שמנוצל רק חצי יממה, למעט במקומות שבהם אין חניה פרטית למגורים או לתעסוקה ואז ניתן לנצל את המ"ר הבנוי היקר הזה יותר בחוכמה).

ההגיון תקף מאד לפרויקט בו מוקמים מגדלים בני 15 קומות בלבד, אך אני טוען שהוא תקף גם למגדלים בני 40 קומות ויותר. וכך היינו מרוויחים קיצור הליכים והוזלת שכר דירה גם בכל מגדלי צמרת, מגדלי שרונה, מגדלי בבלי, מגדלי הצעירים ועוד. במגדלי הצעירים הממוקמים במרחק של דקה הליכה מרכבת מרכז ומסוף ארלוזרוב, היינו מרוויחים את ביטול "הצורך התחבורתי" בלולאת וולבולסקי, שהפקיעה רבע מפארק עירוני לטובת כניסה (מאד מפוארת) לחניון.

פניה לקבינט הדיור
בוודאי כבר הבנתם שאין כל פתרון קסם להורדת מחירי הדיור, תפקידכם הוא לדחוף במקביל עשרות פתרונות קטנים שביחד ישלבו ידיים ויביאו להיפוך המגמה. פוסט זה מציע פתרון קטן שכזה שישתלב עם שאר המאמצים.
המליצו לבטל את תקן חניית המינימום הנהוג היום בכל מקום הנהנה מתחבורה ציבורית טובה. לשם התחלה השתמשו במפת תחנות הרכבת (רדיוס של קילומטר מכל תחנה) והוסיפו לו באפר (buffer) של 500 מטר מסביב לקווי הרכבת הקלה, ה-BRT והקווים שברשימה זו. אשמח לעזור לכם לעבות את הרשימה בעוד צירים הנהנים מתחבורה ציבורית טובה בזכות מספר קווי אוטובוס משולבים.
הכריזו כי בפרויקטים למגורים בתחום שסימנתם לא חל יותר תקן המינימום הבזבזני, וניתן לבנות בנייני מגורים ללא חניה כלל.
בהתחלה השאירו את מספר החניות לשיקול דעת היזם, אחרי זמן מה ניתן אפילו להקשיח זאת ולא לאפשר כלל בניית חניות אך מאחר ומדובר בשינוי דיסקט, עדיף לעבוד בשיטת הסלמי מאשר לייצר התנגדות גורפת בקרב הציבור עוד לפני שהרעיון מיושם.
תרוויחו בניה מהירה יותר של עשרות ומאות בניינים במרכזי הערים, תרוויחו אישורים מהירים יותר לתמ"א 38, תקלו על פרויקטים של פינוי בינוי לצאת לדרך ותרוויחו בעתיד פחות מגדלי יוקרה מזדקנים ונטושים כי המגדלים שייבנו יהיו קצת פחות יוקרתיים ויקרים לתחזוקה.
תרוויחו את עצירת עליית מחירי השכירות ואולי גם את עצירת עליית מחירי הדירות, תרוויחו את עידוד התחבורה הציבורית, תרוויחו החייאה אמיתית של מרכזי הערים ועיבוי אמיתי שלהם, תרוויחו תרוויחו תרוויחו. ומה שיותר חשוב, הציבור ירוויח.

והנה לינק לכתבה מאד מפורטת של נעמה ריבה על מעונות הסטודנטים בתל אביב, וההקשר העולמי.


2 comments:

  1. חניה היא מצרך נדיר בכל עיר שמכבדת את עצמה. לא צריך לחזור על בעיית החנייה בתל אביב, אך יש עוד ערים שבהם יש בעיית חנייה. לכן אנא צרו מקומות חנייה לכולם ובמחירים סבירים.

    השבמחק
    תשובות
    1. קצת מצחיק שעל התגובה הנגדית הזאת לאמור בפוסט חתום מודיעין אגד. אבל למה אפשר לצפות מחברת אוטובוסים שזנחה בניין משרדים במרכז תל אביב והעבריה את כל ההנהלה שלה לאירפורט סיטי כדי להתנתק כמה שיותר מציבור הלקוחות שלהם.

      מחק

אולי תתעניין גם באלה

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...