יום שלישי, 27 בספטמבר 2016

מע"ר הבננה של גוש דן - בעקבות הקו האדום

הפעם קצת חריגה מהנושאים הקבועים של הבלוג, לתחום נדל"ן המשרדים.

הקו האדום שחופרת כעת נ.ת.ע יהיה הקו המוצלח ביותר של המערכת, לפחות עד שתיבנה כאן רכבת תחתית אמיתית. הסיבה העיקרית לכך היא קירבתו לכל כך הרבה מגדלי משרדים. הקו האדום תופר את כל מע"ר הבננה של גוש דן.

קווי רכבת תחתית/קלה, נבנים לאורך מסדרונות ביקוש, הם מחקים קווי אוטובוס עירוניים מוצלחים (במקרה שלנו, כל הקווים מבת-ים לתל אביב ומפתח תקווה לתל אביב), אשר הסיבה להצלחתם היא המעבר באזורים אורבניים צפופים ומגוונים, לרבות אזורי תעסוקה גדולים.
מרגע שנחנך קו רכבת תחתית/קלה, הוא מעצים עוד יותר את הביקוש שכבר היה קיים ומאפשר עיבוי נוסף בסביבתו.

בישראל הצפופה קיים דיון מתמיד על מגדלי מגורים, ועד כמה הם בכלל מתאימים, או לא מתאימים, לדיור עבור האזרח הפשוט שאינו מיליונר, אבל משרדים אינם חלק מהדיון הזה. בהיעדר קרקע אין מקום בישראל למשרדים בבניינים נמוכים, והעובדה שעדיין מאושרים בנייני משרדים נמוכים נובעת בעיקר מהמרדף של הרשויות אחר ארנונה ולא משיקולים תכנוניים אמיתיים.

בשל רדיפת הארנונה, יש היצע משרדים גדול בישראל, ולא קל לשכנע את היזמים לעלות למעלה בגובה בבנייה יקרה כשלא מובטח להם שהם יצליחו למלא את החלל הבנוי הנוסף בדמי שכירות גבוהים. פה ושם ניתן לראות מגדלי משרדים בודדים  מחוץ לגוש דן (כדוגמת הטיל בחיפה) אבל רק מקום אחד בישראל מצליח לייצר קו רקיע שמזכיר את מנהטן  - בננת המע"ר של גוש דן. תל אביב (מהרצל-רוטשילד ועד קצה בגין), רמת גן (אזור הבורסה וקצת מעבר לו במעלה ז'בוטינסקי), בני ברק שפרצה לעולם גורדי השחקים בתרועה לפני שנים מעטות ב-BBC  שלה, וסנוניות ראשונות בפתח תקווה.

מסלול הקו האדום
מקור: נ.ת.ע
שלא במקרה, הקו האדום תופר את כל הנקודות האלו, שמרכזות אצלן יותר מ-50% מהתעסוקה בגוש דן. ובזכותו כבר משתוללות תוכניות הבנייה לאורכו. זה מה שאסקור בפוסט זה.

מובן שההגיון של "לוקיישן-לוקיישן-לוקיישן" לא מוגבל לרכבות קלות ותחתיות, נתיבי איילון הם אלה שהעבירו את מרכז הכובד של משרדי תל אביב אל גדת הנחל, ולאחר שהם התמלאו במכוניות המשיכה רכבת ישראל למשוך אטרקטיביות לציר זה., גם אזורי התעסוקה המשניים של גוש דן פרחו היכן שפרחו בזכות כבישים שסיפקו, לפחות על הנייר, נגישות טובה, כגון א.ת. הרצליה על גדת כביש 2, א.ת. רעננה על גדת כביש 4 והענק המתעורר בחולון שהחל לפרוח עם פתיחת גשר הסיירים אל כביש 4. אבל בימינו, כאשר כבר ברור שכבישים לא יכולים לספק את הסחורה לבדם. למקומות הנהנים מתחבורה ציבורית טובה יש יתרון יחסי ברור מאד על אלה שלא.

אז בואו נצא למסע בעקבות הקו האדום, מדרום למזרח, ונראה מה קורה לנדל"ן המסחרי סביבו.

1. ראשון לציון
מה ראשון לציון עכשיו? הקו האדום מתחיל בבת ים! כך תגידו אולי, אבל הקו האדום אמור להתחיל מתחנת משה דיין. סמוך לנקודת הקצה שלו, רשל"צ, העיר הרביעית בגודלה בישראל, מקדישה 1,000 דונם שלמים לתעסוקה עם קצת מגורים (ברובה על קרקע בתולית ובחלקה על אזור התעשייה הישן). לתוכנית קוראים מתחם האלף, והיא נסמכת על הנגישות שמספקים נתיבי איילון והקרבה לכביש 4, בנוסף לנגישות שמספקת רכבת ישראל, ושיספקו הקו האדום שלנו והקו החום (לאורך ציר משה דיין מתחנת משה דיין ועד לוד). מאחר והמתחם גדול ובחלקו מרוחק מאיפה שכל הטוב הזה הולך להיפגש, העירייה גם מקדמת רעיונית פתרון PRT או מונורייל מרחף מתחנת משה דיין שיסובב את המתחם.

כשלעצמי אני חושב שיהיה קשה לשכנע את היזמים להקים שם מגדלי משרדים. סביר שרוב בנייני המשרדים יהיו בני 5-6 קומות, ואני מקווה שיהיה שם עירוב שימושים סביר כדי שלא יהיו שם זונות בלילות. לגבי המונורייל, אני לא מאמין בו, אבל לטובת הקוראים שאוהבים את הפתרונות האלה אכתוב בזהירות שאשמח לאכול את הכובע כשהוא יוקם ויהיה סיפור הצלחה מסחרר.
בכל מקרה, גם אם התחזיות הוורודות ביותר לא יתגשמו, מרכז תעסוקה בקצה הקו האדום יביא ליעילות מוגברת של השימוש בכל הקו כיוון שיהיו נוסעים רבים יותר שיסעו נגד כיוון השיא.
מגדל משרדים בן 30 קומות שאושר
ברחוב יוספטל בבת ים

2. בת ים
בת ים היא עיר מגורים עם מעט מאד תעסוקה, וגם כעת עיקר הבנייה בה על מעט עתודות הקרקע שנשארו בדרומה היא למגורים. (המגדל המשמש למגורים בלבד הגבוה בישראל נמצא בבת ים). מצד שני לבת-ים מרכז עירוני שוקק ומוטה הולכי רגל ותחבורה ציבורית, וחוף ים מרהיב. כך שאף שלא צפויים ריכוז מגדלי משרדים נוסח רוטשילד בעיר, יש מקום לעיבוי וחידוש מעט במתחמי המשרדים הקיימים, וגם להגבהה קלה. ואולי גם לתורן פה ושם. סנונית ראשונה כבר אושרה ברחוב יוספטל. קרוב מאד לתחנת הרכבת הקלה.

3. תל אביב
יפו היא אזור של מגורים, פנאי, מסחר, תרבות ותיירות אך פחות של משרדים, ולכן לא אתעכב עליה. אחריה תופר הקו האדום את המרכז הפיננסי הוותיק בהרצל, את מגדלי רוטשילד, את האזור המתפתח במקום מתחם חסן עראפה ואת בנייני המשרדים הותיקים יותר באזור צומת מעריב, אזור שרונה, מגדלי עזריאלי ושאר מגדלי זרוע המע"ר הצפונית (כך היא נקראת למרות שאנחנו ממש במרכז המע"ר של גוש דן).
מגדל שד"ל -
מתחם רוטשילד עוד לא אמר
את המילה האחרונה
בתל אביב קשה להצביע על הקו האדום לבדו כסיבה למגדלי המשרדים החדשים המתוכננים, מגדלים רבים הוקמו ללא קשר לקו האדום ותנופת הפיתוח רק ממשיכה בזכות הגיבוי הנוסף שהוא נותן לאזורי התעסוקה הצפופים שהוא חוצה. מגדל שלום הוותיק, מגדל דיסקונט החדש יותר ובנייני משרדים נמוכים יותר באזור הרצל (בנק לאומי, בית אפריקה ישראל, בית הבורסה החדש ועוד). התפתחו במקום כשעוד ההבטחה לרכבת תחתית/קלה היתה רחוקה ממימוש, תוכנית המגדלים של רוטשילד נהגתה בסביבות 1980 כדי להציל את תל אביב המתרוקנת ומיושמת בשלבים מאז ועד עתה וגם בעתיד, כשתוואי הקו האדום (והסגול באלנבי) הם רק בונוס להמשך הפיתוח.  בתמונה משמאל תראו את ההדמיה למגדל שד"ל. התוספת החדשה שהחלה להיבנות, במתחם רוטשילד ממש על תחנת הרכבת הקלה של יהודה הלוי.

בהקשר הזה חשוב לי להגיד שלדעתי תל אביב מקבלת הרבה החלטות נכונות בתחום עירוב השימושים. אמנם דירות יוקרה במגדלים לא נועדו לפשוטי העם, אך הן עדיין מייצרות סביבה שאינה "מדבר תעסוקתי", מתחם מגדלי רוטשילד מערב מגורים ותעסוקה (מגדל מאייר למגורים, מגדל הבנק הבינלאומי לתעסוקה, במגדל שד"ל כנראה יהיו שימושים מעורבים (עד 25% למגורים במקום שפעם לא אישרו בכלל עירוב בתוך מגדל אחד), ובניינים אחרים מוסבים למלונות. במקרים רבים גם העירייה ביצעה גם ויתור מודע על ארנונה עודפת מתעסוקה לטובת יותר מגורים (מתחם חסן עראפה היה אמור להיות כולו לתעסוקה ושונה לתמהיל תעסוקה ומגורים, ייעוד השוק הסיטונאי שונה כמעט כולו למגורים, מסחר ומבני ציבור, ובמע"ר הצפוני, על גדת האיילון, נבנים בנייני מגורים בצמוד לבנייני משרדים). גם במתחם תע"ש בתוצרת הארץ נבנה מגדל מגורים לצד מגדל המשרדים).
בזכות העירוב הזה, שממש איננו מובן מאליו כפי שנראה כשנגיע לפתח תקווה,  תל אביב של העתיד תהיה חזקה יותר, גם אם יפרוץ משבר, וההיסטוריה מלמדת אותנו שמשברי נדל"ן הן עניין מחזורי כמעט ידוע מראש, תל אביב תיכנס אליו אחרונה ותצא ממנו ראשונה.

מגדל מעריב
בכתבה הבאה תראו את ההדמיה של מתחם חסן עראפה (מתחם יצחק שדה), המגדלים הראשונים כבר נמצאים בשלב חפירת היסודות. בצידה השני של תחנת קרליבך, עתיד לקום מגדל על חורבות בית מעריב מגדל שיתנשא לגובה 55 קומות ויכלול גם כניסה ישירה לתחנת הרכבת. לא אתפלא אם זו הסנונית הראשונה ליוזמות נוספות להרוס בנייני משרדים ישנים ולבנות במקומם בנייני משרדים חדישים. עד עתה התמקדו בעיקר בהריסת מפעלים ישנים ומוסכים והריסת בית מעריב, על אף שלא תהיה הראשונה מסוגה, מייצגת שלב אורבני חדש.

בהמשך הקו האדום נמצא מתחם שרונה המפורסם המערב משרדים, מגורים, מסחר ופנאי. מגדלי הארבעה היושבים על תחנת יהודית נמצאים לקראת איכלוס ומגדל "עזריאלי שרונה" שמעוצב בשיטת ה"טורסו המסתובב" כבר הפך לאייקון וכבר שבר את השיא של מגדלי עזריאלי הותיקים כמגדל הגבוה ביותר בתל אביב. גם ממנו תהיה כניסה ישירה ל"תחנת יהודית" וכנראה גם מהמלון הנבנה צמוד אליו. אגב "עזריאלי שרונה" הוא שובר שיא נוסף של בניין המשרדים הגדול ביותר בישראל מבחינת שטח רצפה, לא סתם הוא נראה לכם רחב כל כך, שטח הרצפה של כל קומה הוא כפול מהמקובל בבנייני המשרדים בישראל (כתוצאה מאיחוד מגרשים, במקור היו אמורים לקום שם שני מגדלים).

הסרטון הבא מ-2009 ממחיש טוב איך הדמיות הופכות למציאות קצת שונה. אגב, לדעתי שרונה היא סיפור הצלחה, ואני יודע שחלק מהאדריכלים שאולי יקראו את דבריי חולקים עליי. אבל אני נהנה מהמתחם. המגדלים בפאתו המערבית של המתחם עוד לא נבנו וגם הם יערבו מגורים ותעסוקה.

עזריאלי האליפטי
כשאנחנו ממשיכים צפונה אנחנו מגיעים לתחרות על המגדל הגבוה בישראל, האם זה יהיה מגדל עזריאלי האליפטי שייבנה על חורבות בית ידיעות אחרונות (שעבר לרשל"צ), וייתכן שהוא יתנשא לגובה 80 קומות,  מגדלי קרן הקריה שייבנו על המשולש שצה"ל כבר פינה בפינת שאול המלך ובגין, בצמוד לתחנת "שאול המלך" (גם שם - 80 קומות, ומעניין לציין שזכויות הבנייה הנוספות שניתנו שם מנוצלות בחלקן למימון הקטע התת קרקעי של הקו הירוק). או אולי המפלצת הסובייטית שעתידה לקום מול עזריאלי בפינת דרך בגין וקפלן? ימים יגידו.
בהקשר של עירוב השימושים חשוב לציין שבכל הפרויקטים האלה אמורים להיות גם מגורים. מרכיב חשוב מאין כמוהו באיכות המתחם 24 שעות ביממה.

אם נמשיך צפונה הרי שמתחם ותיק שנקרא "זרוע המע"ר הצפונית" מתחיל להתרומם על גדת האיילון. מפעלים ישנים פונו ועליהם קמים מגדלים, חלקם למשרדים וחלקם למגורים. החל מבית אגד, שהמגדל בירכתיו דווקא לא מתקדם (היו תקופות שדובר על מגדל של 65 קומות שם, עם אנטנה שתהפוך אותו למגדל הגבוה באירופה). מגדלי מידטאון וכיכר שאול המלך המתרוממים שאולי יכללו את הסנונית הראשונה לקירוי האיילון, בדמות גשר רחב במיוחד שיתחבר לרחוב עמק ברכה, ומגדלי הצעירים (מגורים) למודי העיכובים סמוך לגשר של על פרשת דרכים.

מתחם המע"ר הצפוני נולד בשל הקירבה לנתיבי איילון, והקירבה לקו האדום היא רק בונוס משמח מבחינת היזמים. דרכי הגישה והחניה של הפרויקטים מלמדות אותנו שזה לחלוטין מתחם שתוכנן כך שהוא נסמך על הגעה ברכב פרטי. לפי תפיסת עולמי מדובר כמובן בטעות מצערת.

לא נעזוב את תל אביב לפני שנזכיר את פרויקט מתחם 2000, שאמור לקום סמוך לרכבת מרכז ולתחנת ארלוזרוב של הקו האדום.  הפרויקט יכלול כניסה חדשה לחלוטין לרכבת מרכז במסגרת קירוי עוד חלק של האיילון.
מגדל בין ערים

ורגע, בעצם אסור עוד לעזוב את תל אביב. לעירייה מתחם קטן בצידו המזרחי של האיילון, כלוא בינו לבין ז'בוטינסקי ושפע טל. שם העירייה מתכננת את מגדל המשרדים הגבוה ביותר בישראל, שיתנשא לגובה של לא פחות מ-100 קומות. ימים יגידו אם זה ייצא אל הפועל... השם שניתן לו - "מגדל בין ערים".

4. גבעתיים
מה גבעתיים, הקו האדום לא עובר בה?
לגבעתיים פינה חמה בלב לקו האדום, זו הפינה הקרובה ביותר לאיילון ולמתחם הבורסה ברמת גן, צמוד לרחוב שפע טל. המתחם אמנם קצת רחוק גם מתחנת ארלוזרוב וגם מתחנת צומת עלית, אך הקירבה מספקת כדי לבנות עליה תילי תילים של מגדלים.
הסיטי של גבעתיים, מבט על.
מגדל השחר שמתקרב לאיכלוס הוא הסנונית הראשונה, אבל ממש לא היחידה, לידו כבר נבנים מבנים נמוכים יותר (אבל מאד גבוהים ביחס לגבעתיים) שמיועדים למגורים ומסחר ובעתיד יבינו עוד שני מגדלי משרדים שגובהם עוד לא ידוע. השם שניתן למתחם- "הסיטי של גבעתיים"

מגדל יורוקום
מקור: XNET
מומלץ לקרוא את הכתבה.
בתמונה משמאל תראו מבט ממעוף הציפור. נערכה תחרות לעיצוב הכיכר העירונית של הסיטי וזו התוצאה.

מצידו השני של רחוב שפע טל, כלוא בינו לבין האיילון ורחוב עליית נוער, מתוכנן מגדל משרדים בגובה 72 קומות בשם "מגדל יורוקום". שאולי ייראה כמו בהדמיה, ואולי לא, אבל כנראה יכלול מענה משלו לקירוי חלק מהאיילון.
גבעתיים בונה חזק גם על הקו הסגול, החולף ליד אזור התעסוקה הקטן כורזין בדרום העיר, המבנים הקטנים במתחם אמורים להיות מוחלפים ב-12 מגדלים. 

תוכנית כורזין ותוכנית הסיטי אמורות להציל את גבעתיים הגירעונית ולתקן את יחס המשרדים/מגורים בה. (בפועל יוצא של מנגנון הארנונה הדפוק שבאופן קבוע מתעדף בנייה למשרדים על פני בנייה למגורים). גבעתיים מסתכלת על בת-ים ועל הדיונים לגבי איחודה עם תל אביב. במידה ושר כלשהו אכן ינחה לאחד אותן, ובמקרה והאיחוד יהיה מוצלח, גבעתיים, שסוגרת כל שנה בגירעון הולך וגדל, תהיה הבאה בתור. (היסטורית איחוד של רשות חזקה עם רשות חלשה דווקא מצליח, רק איחודים של שתי רשויות חלשות נועדו לכשלון). גבעתיים צריכה מהר להפוך לרשות עצמאית כלכלית.
מגדל ספיר, התוספת החדשה למתחם הבורסה.
מקור: רוגובין

5. רמת גן
רמת גן היתה הראשונה שזיהתה את הפוטנציאל של נתיבי איילון ושל תחנת רכבת מרכז כשהקימה בסמוך אליו את מתחם בורסת היהלומים, שמאז גם הפך למשכנן של חברות ביטוח כדוגמת הראל ובנקים כדוגמת בנק המזרחי. תנופת בניית המגדלים במתחם נמשכת הן במגדל האטריום שכבר נחנך מצידו השני של ז'בוטינסקי (וצמוד לו מוקם כעת מגדל מגורים), והן במגדל ספיר מאחורי הבורסה שתוכנן במקור ל-60 קומות ולמיטב ידיעתי בסוף ייבנו 20 בלבד. 
רמת גן אלופה באישור תוספת קומות למגדלים קיימים, כך שלא אתפלא אם בסמוך לחנוכת תחנת צומת עלית יתווספו למגדל זה ולאחרים קומות.

עיריית רמת גן יודעת שמתחם הבורסה "לא נעים להולכי רגל" בלשון המעטה והכינה תוכנית יפה לאזור הותיק והנמוך שלו, שכוללת מדרחוב, דירות לופט ועוד. מי יודע אם התוכנית תצא אל הפועל כי רמת גן באופן כללי פחות מחויבת להולכי הרגל ולחוויית הרחוב מעיריית תל אביב. נטל ההוכחה עליה.

במעלה ז'ובטינסקי נמצא מגדל שער העיר בן 68 הקומות, המגדל הגבוה בארץ. שיחזיק בתואר עוד כמה שנים טובות עד שהכתר יעבור (למגדל יורוקום בגבעתיים, לעזריאלי האליפטי או לקרן הקריה בתל אביב). במגדל גם הדירות הגבוהות בישראל ששוכנות בעשר הקומות האחרונות שלו.
מסביבו קדחת בנייה גם במתחם עלית וגם במתחמים אחרים, אבל בסופה לא יישארו מתחמים רבים באזור שיאפשרו בניית מגדלים. אני סומך על היצירתיות של רמת גן בתחום הזה אבל בינתיים נראה שעתודות קרקע המשרדים שלה לאורך הקו האדום קרובות למיצוי. בחרתי שלא להציג הדמיה של מתחם עלית כי התוכנית שונתה כל כך הרבה פעמים שאני לא יודע מה להציג ולא רוצה להטעות.

6. בני ברק
בני ברק ממש המציאה את עצמה מחדש בעשור האחרון מבחינת משרדים, אזור התעסוקה הישן שלה, בין ז'בוטינסקי לקניון איילון שינה את פניו במהירות מעוררת השתאות. אמנם מדובר באזור תעסוקה בלבד ללא עירוב שימושים, אך המתחם קומפקטי מאד וצמוד לשכונת מגורים (פרדס כ"ץ) ובמרחק הליכה ממרכז בני ברק. 
"מרכז דן" (לא קשור לחברת דן) בפינת ז'בוטינסקי ובן-גוריון היה אמור להיות הסנונית הראשונה, אבל הוא נתקע והכבוד עבר למגדלי ב.ס.ר (אחד ברמת גן ואחד בבני ברק) בפינת בן גוריון-אבא הלל)
ההצלחה שלהם עודדה את השינוי המחשבתי וכיום מגדלים צצים שם כפטריות אחרי הגשם, במקביל לשדרוג מרחב הולכי הרגל, פיתוח והרחבת צירים ופינוי כמה בנייני רכבת ישנים ממרכז המתחם שתתבצע בקרוב. ה-BBC אמור להיות כל מה שאינה בני ברק, אם כי סביר שכל המסעדות בו יהיו כשרות. כתבות מהזמן האחרון טוענות שגם הפיל הלבן של מרכז דן יתחיל להיבנות בקרוב.

סמוך לקניון איילון שכן חניון צ.ד. של חברת דן, חברת נדל"ן שפעילה בשוליים גם בתחום האוטובוסים. על חורבותיו אמור לקום מגדל בגובה שישים קומות שמככב בסרטון ההדמיה. 
על אף מצוקת הדיור האדירה בבני ברק, עיריית בני ברק שומרת בקנאות על השטח הפתוח האחרון שלה, סמוך לתחנת הרכבת "בני ברק". כך שתוכל למקסם גם בו את הארנונה מתעסוקה. אזור זה רחוק מאד מהקו האדום אך צפוי להיות על ציר "הקו הצהוב"  בעקבות שינוי הגישה לכיוון רכבות תחתיות גורלו של הקו הצהוב לא ידוע, אבל אפשר לומר בבטחה שהוא נכנס להקפאה לפחות עד גיבוש התוואים העקרוניים של קווי הרכבת התחתית.

7. פתח תקווה
פתח תקווה היא דוגמה לכל מה שרע בתכנון הישראלי. המושבה שהתפתחה לעיר עם מרכז תוסס כללה כמעט מראשיתה אזור תעשייה ענק שחצץ בינה לבין בני ברק. האזור כלל מפעלים ענקיים (שזיהום האויר שהם יצרו שט מזרחה לכיוון העיר), והיה מראשיתו מקום שומם במיוחד. 
ההסבה לתעסוקה לא קרתה בן רגע, אבל מטבע הדברים לפני פינוי המפעלים אזור התעשייה הורחב עוד קצת למטרות ארנונה ועל אדמות בתוליות בשוליו נבנו מתחמי תעסוקה גדולים, המוכר שבהם הוא מתחם IBM. העירייה מצידה שיחקה בסימסיטי והמשיכה להפריד לחלוטין בין המגורים והתעסוקה. כתוצאה מכך פתח תקווה אמנם הפכה לעיר עם מספר המועסקים  הרביעי בגודלו בארץ (אחרי שלושת הערים הגדולות, וזאת למרות שהיא רק במקום החמישי מבחינת גודל אוכלוסיה, עובדה כואבת כמו אצבע בעין לראשון לציון). 
בגדול פתח תקווה הפכה את אזור התעסוקה הענק שלה ל"מקלט מס" לחברות ענק שרוצות להישאר במרכז אבל לחסוך ארנונה ושכר דירה. ומאחר וחברות הענק מגיעות בלי צורך מצידה להתאמץ, היא באמת לא עושה דבר לשיפור חוויית העירוניות במתחם.

מתחם אוסם
מקור: כלכליסט
במקביל נעשתה פתח תקווה מפורסמת שלא לטובה במגדלי המגורים שלה. שאינם משתלבים בשום צורה בעיר הקיימת וגם בהן היעדר עירוב השימושים זועק לשמיים ומועצם בכך שכל שכונה כוללת רשת רחובות פרברית ומפותלת המתוחמת ב"סופר-גריד" של דרכים עירוניות מהירות, לא עבירות ולא סימפטיות.

הבשורות הרעות הן שפתח תקווה לא מנסה ממש לשנות את המצב הקיים. אין שום אמירה לגבי תכנון נעים יותר של אזור התעסוקה, גם בעידן המגדלים שיבוא עליו עם חנוכת הקו האדום (היום יש שני מגדלים לאורך כביש 4 אך שאר הבניה החדשה במדבר התעסוקה היא בעיקר בניינים מסיביים מאד, ולא גבוהים במיוחד).
מתחם אסם יהיה הסנונית הראשונה של המגדלים, ארבעה מגדלים של ארבעים קומות, על ציר הרק"ל. בהיעדר אמירה של העירייה, היזם הצהיר שאחד המגדלים יהיה כולו או חלקו מלון עסקים, וכל שאר המגדלים יהיו משרדים. זה עדיין לא עירוב שימושים איכותי. וגם היזם מוזמן לחזור בו אם לא יסגור עם אף רשת מלונות מראש. אני מקווה לפחות שהבניינים מתייחסים לרחוב ז'בוטינסקי, אם כי גם זה לא מובן מאליו בפתח תקווה.

ולמרות השטח העצום מהעיר שמיועד לתעסוקה, פתח תקווה רוצה עוד. היא מתנה את תכנית סירקין באזורי תעסוקה נרחבים, הרבה מעבר למה שנדרש עבור איזון שימושים ראוי או עבור איזון תקציבי ראוי. היא גם מתכננת דווקא שם, על קרקע בתולית, מכללה, במקום לייצר מכללה באזור התעשייה או באזור אם המושבות שמשוועים לקצת גיוון, והיא גם תדרוש וכנראה תקבל את הארכת הקו האדום לסירקין, כדי לאפשר שם יותר תעסוקה. 
הקו האדום יעזור לפתח תקווה לעבות עוד יותר את אזור התעסוקה שלה, אבל לרוע המזל הקו האדום לבדו לא יספיק לשיפור העירוניות שלה, ולא נראה לי שעיריית פתח תקווה רוצה לעשות שום צעד אחר בכיוון הזה.

תגיד - זה לא יותר מדי משרדים?
שאלה טובה, שאין לי עליה תשובה.
בגדול שוק המשרדים פועל במחזוריות של שיא ושפל. כעת אנחנו בשיא, ויגיע גם השפל כמו שהגיע בעבר, מסיבות גלובליות או מקומיות "the winter is coming".. כשהוא יגיע פרויקטים שונים יעוכבו ויתחילו להיבנות שוב רק כשהשיא יגיע מחדש.
רמות המחירים בשוק נדל"ן המשרדים סבירות, כי ההיצע ענק, אך הן לא מאד נמוכות. זה אומר שהן גם יכולות לרדת קצת ללא בעיות מיוחדות במקרים של עודף היצע. ויקשו על מקומות בשולי המע"ר להתחרות עימם. האם זה טוב או רע? תלוי אם אתה אתה ראש עיריית תל אביב או ראש עיריית שוהם. בכל מקרה, המשך התחזקות המע"ר של גוש דן הוא עובדה. מנקודת ראותי הצרה עדיפה התחזקות המע"ר על בניית פארקי עסקים פרבריים בשולי המע"ר. מאחר ואת המע"ר קל יותר לשרת בתחבורה ציבורית איכותית. והדרך היחידה להעביר עסקים לפריפריה הרחוקה יותר היא על ידי כך שדווקא יהיה קשה להם להגיע לתל אביב. בגלל הבינוי הנרחב לאורך הקו האדום, הכניסות לתל אביב למגיעים מרחוק יהיו פקוקות יותר, וגם רכבת ישראל תהיה צפופה עד סיוט. התוצאה תהיה דווקא הגדלת האטרקטיביות של חיפאים לעבוד בחיפה ושל ירושלמים לעבוד בירושלים ובאר שבעים לעבוד בבאר שבע. כן. הקו האדום של גוש דן טוב לבאר שבע.

מה שבטוח זה שכמות המשרדים הזאת, בשילוב עם עיבוי המגורים, מבטיחות שהקו האדום יהיה מוצלח מאד. ההערכות מדברות על 320 אלף נוסעים ביום, יותר מפי שתיים מקו הרק"ל הירושלמי. מבחינה תפעולית הקו האדום מכיל למעשה שני קווים. קו ארוך מפתח תקווה עד בת-ים וקו קצר לאורך הקטע התת-קרקעי בלבד. ולכן יש לו את הקיבולת הנדרשת לעמוד בתחזית הזאת, אם כי בצפיפות גדולה בשעות השיא.

מה שבטוח - לחובבי המגדלים יהיה מעניין.

3 תגובות:

  1. אנונימיספטמבר 29, 2016

    לגבי העברת עסקים לפריפריה- מנגנון גביית הארנונה ההזוי בישראל מטרפד גם את זה: במקום מצב בריא שבו באר שבע, ירושלים וחיפה מתחרות בתל אביב- המצב הנוכחי הוא שפתח תקווה, ראשל"צ והרצליה מתחרות בתל אביב. כלומר במקום שעסקים יעברו למטרופולינים אחרים כדי לחסוך בהוצאות ארנונה- הם פשוט עוברים לשולי גוש דן.

    השבמחק
  2. ולירושלמים נותר רק לקנא, ולבכות שוב על כך שבמע"ר הרציני הראשון שמתוכנן בה מזה עשרות שנים (רובע הכניסה לעיר) מתוכננים 0 א"ר למגורים. בכייה לדורות.

    השבמחק

אולי תתעניין גם באלה

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...