יום ראשון, 9 באוקטובר 2016

איך בונים עיר טובה?

פוסט זה מבוסס על סרטון יוטיוב מאד ברור ורהוט של the school of life. סרטון מאד מומלץ לצפיה שמפרט שישה עקרונות בלבד לעיר טובה. שישה עקרונות שאם נעמוד מאחוריהם, לכולנו יהיו חיים יותר טובים. השנקל שאני מוסיף לצפייה בסרטון הוא ההקשר הישראלי שאעשה לכל ששת העקרונות.


יותר מ-50% מהאוכלוסייה על פני כדור הארץ גרה בערים, והמגמה רק הולכת ומתעצמת. בישראל הקטנה 90% מהאוכלוסייה גרה ביישובים עירוניים (וכן, הכוונה גם ליישובים קהילתיים ולהרחבות פרבריות של קיבוצים ומושבים שלא ממש מיועדות לעוסקים בחקלאות).

אבל רובנו חיים בתחושה שהמרחב שבו אנחנו גרים הוא לא מרחב עירוני איכותי, יוצאי הדופן האיכותיים קטנים עד כדי גיחוך וכולם נבנו לפני קום המדינה. משהו בתכנון העירוני העכשווי פשוט לא מייצר יותר מרחבים עירוניים איכותיים, ומסתבר שהבעיה היא כלל עולמית. ולכן גם כדאי ללמוד ממקומות שונים בעולם שמתמודדים עם אותה בעיה מה לשנות ולתקן. בניגוד למדינות מערביות רבות אוכלוסיית ישראל ממשיכה לגדול ולהתפתח, כדאי שתתפתח נכון.

1. עיר צריכה להיות מסודרת, אבל מגוונת - "מורכבות מאורגנת"
אנחנו כבני אדם אוהבים סדר, אנחנו רוצים להתמצא במרחב וקשה להתמצא בו כשכל בניין מנסה להתבלט מהבניינים שלידו. מצד שני, שיכונים שמורכבים כולם מבניינים זהים שהוצנחו על ידי הממסד גם לא עושים לנו טוב, ובתורם מפריעים גם הם לתחושת ההתמצאות במרחב. בעיר טובה חייב להיות איזון שמכתיב מצד אחד צורה וסדר, ומצד שני מאפשר חופש פעולה לאדריכל ולמתכנן הערים בתוך אותם גבולות מוגדרים מראש.
הערים ש"עושות לנו את זה" הן הערים שהשכילו לשלב בין השתיים ולמצוא את האיזון הראוי. להלן כמה דוגמאות:

  • מנהטן על מגדליה, שיושבים על רשת שדרות ורחובות מאד מסודרת ושנאמנים לכללים מאד ברורים שקבעה העירייה לחדירת אור שמש למרכז הרחוב (הנסיגה שנראית כמו פירמידה בקצה המגדלים מוכתבת לפי כללים ידועים של זוויות אור שמש, לאורך השדרות הרחבות מותר לבנות גבוה יותר מאשר לאורך הרחובות הצרים וכן הלאה), 
  • לונדון  - שבוחנת פרויקטי בניה לפי אלמנטים שונים של הצללה וכן דואגת שקתדרלת סנט פול לא תואפל על ידי בניינים שחוסמים את זוויות המבט אליה, 
  • פריז שלאחר בניית מגדל אחד (מון-פרנס) הכריזה שיותר לא ייבנו בניינים בגובה של מעל שש קומות בעשרים הרובעים הותיקים של העיר. 
  • ברצלונה, שהבלוקים שלה כולם קטומי פינה. (מפנים חזית אלכסונית קטנה אל פינת הרחוב)
    ברצלונה - מסודרת אך מגוונת

הבנייה המודרנית המאפיינת את ההתפתחות המהירה של תל אביב בשנות ה-30 וה-40 של המאה עשרים זכתה לכינוי "העיר הלבנה", אין במרחב העיר הלבנה כמעט אף בניין "משוכפל". כל בניין נראה קצת אחרת, למרות שכולם בערך באותו גובה, בערך באותו רוחב ועם חיבור די דומה לרחוב (הבניינים יושבים במרכז המגרש עם גדר נמוכה וכניסה צנועה). ההיררכיה בין הרחובות הקטנים לגדולים וכן הכללים העיצוביים הבסיסיים, נקבעו בעת הכנת התוכנית על ידי פטריק גדס ונשמרו גם לאחר מכן בשינויים קלים באזורים אחרים חדשים יותר (לדוגמה האזור שממזרח לאבן גבירול).

העיר הלבנה, פחות או יותר בין שנקין לארלוזרוב ובין הים לאבן גבירול עוגנה ב-2003 בכללים די נוקשים שדורשים את השארת ההומוגניות הזו בעתיד. וקובעים שחלק גדול מהבניה החדשה תהיה גם היא מרקמית, כלומר תשתלב עם הקיים.
כשלעצמי אינני מבין למה גבול העיר הלבנה נקבע בארלוזרוב ולא בירקון (כלומר, אני כן מבין, זה כדי לאפשר את מגדלי ארלוזרוב 17 והמגדלים על בית החולים אסותא בז'בוטינסקי שעוד לא היו מאושרים ב-2003), וכמובן מגדלים שאושרו לפני 2003 כגון המגדל בפרישמן/דיזנגוף כבר קמו למרות התוכנית. אבל עדיין, ההנחיה הזו לשמור על נפח זהה יחסית של הבניינים, ולאפשר חופש פעולה לאדריכלים במסגרת גבולות ידועים מראש הפך את העיר לבירת הולכי הרגל של ישראל.

לא כל תל אביב צריכה להיראות אותו דבר, לפלורנטין איכויות משלה שקשורות להיסטוריה שלה כמוקד מגורים לבעלי עסקים (חנות למטה ומגורים למעלה), ואף שתוכנית בניין עיר ישנה מאפשרת לבנות על בתי הקומתיים ההיסטוריים עד תשע קומות (גובה שמייצר תחושת קלסטרופוביה קלה), עדיין האיכות הבסיסית של השכונה לא נפגעה. גם ליפו איכויות משלה שנשענות על אותו הקונספט. יש בין הבניינים הרבה דימיון, אבל כל בניין הוא יצירה משל עצמו, חשוב שבניינים חדשים שנבנו באותו מרחב יצייתו לכללים של הבניינים לידם, אבל הם לא צריכים להעתיק אותם.
תל אביב, למרות חריגים רבים, האיכות עדיין נשמרת

גם בירושלים, הוראות מנדטוריות כגון חיפוי באבן יצרו "סגנון ירושלמי" שאין לטעות בו, ומגבלות שונות הנוגעות לאי הסתרת אגן העיר העתיקה אכן עובדות. אך חיפוי אבן ירושלמית כשלעצמו אינו מספק ובהיעדר דרישות מגבילות אחרות מצד העירייה פרויקטים חדשים, גם במרכז העיר, לעיתים מייצרים רעש ויזואלי מיותר.

אין זה אומר שאין מקום בכלל לבניינים ששוברים את המראה המסודר והרפיטטיבי,  בין אם מדובר במגדלים ובין אם מדובר במבני ציבור חשובים, אבל זה כלי שצריך להשתמש בו מאד במידה כדי שיחזק את הערים וישמש נקודת ציון. עיר חזקה מכתיבה ליזמים כיצד היא רוצה שהעיר תיראה ולא להפך. לצערנו מרבית הערים בישראל לא עונות להגדרה של "עיר חזקה".

2. - עיר חיה
כל עיר מורכבת מרחובות שמהווים את אבי העורקים שלה מבחינת מסחר, פנאי, ואינטראקציה אנושית, ורחובות אחרים שקטים יותר. והשילוב בין שניהם שמאפשר לנו לדלג בהליכה פשוטה בין מרחב עמוס חוויות למרחב שקט ובזכותו נהנה לחיות בעיר התוססת. מחקרים הראו שמספיק ש-7-8% מרחובות העיר יהיו רחובות מסחריים כדי שהעיר תפרח, וזאת בתנאי ששאר רחובות העיר מתחברים לרחובות המסחריים בקלות ומהווים חלק ממרקם אחד. אני גרתי ברחוב שקט מאד במרחק 5 דקות הליכה מכיכר רבין ו-5 דקות הליכה בכיוון ההפוך מדיזנגוף. וציוץ ציפורים ליווה את כל בקריי. חברים אחרים חיו גם ברחובות שקטים וגם ברחובות סואנים (ושילמו קצת פחות). לא לכולם מפריע באותה מידה רעש של רחוב סואן ולכן לא צריך שכל דירות המגורים תמיד יהיו בסביבה שקטה. הגיוון חשוב מאד.
מה שחשוב בעיר הוא שהפעילות העירונית לא תוסתר ולא תוחבא. הנגריות בפלורנטין אולי עושות רעש אבל הן חלק מהקסם העירוני, קריאות הבסטיונרים בשוק הכרמל, העצרות ההמוניות בכיכר רבין, ומוקדי העליה לרגל כמו הסביח של עובד בגבעתיים, הם כולם צריכים להיות חלק מהעיר. אם נגביל את חיי הלילה למקומות בלי מגורים בכלל כדי לנסות להקטין קונפליקטים נאבד חלק מהעיר, אם נוציא את כל בתי הספר לקמפוסי חינוך ענקיים מחוץ לעיר נאבד חלק מהעיר ואם נמקם את כל המשרדים לאורך גדת האיילון, נאבד עוד חלק מהעיר. אם נגלה (מלשון גלות) את כל החנויות לקניונים עם מגרשי חניה ענקיים בגלילות ואם לא נאפשר כלום חוץ ממגורים בשכונות נאבד את כל העיר.

חיפה גדלה על הנמל, הוא היה חלק מהעיר, היום הוא מנותק לחלוטין מהעיר. ראש העיר רוצה לאזרח חלק מהנמל ולהפוך אותו למתחם תיירותי, אבל הוא לא רוצה להכניס את הנמל הפעיל חזרה לעיר. בישראל גדרות משחקות תפקיד משמעותי מדי וצריך להרגיע אותן קצת כדי שנראה את כל ההתרחשויות העירוניות, גם הפחות אסתטיות, מול עיננו.
האם מרפאת שיניים, או קליניקה משפטית הממוקמת בבניין מגורים זה כל כך רע? לדעתי התשובה היא לא. האם חנות אופניים בקומת קרקע של בניין מגורים היא דבר רע? לדעתי התשובה היא לא. אז למה כבר לא מאפשרים אותם יותר?
סנדלר בפלורנטין - חלק מהפסיפס העירוני - מקור: כאן

3. עיר קומפקטית
הדיון האקדמי העקרוני כבר הוכרע - פרברים = רע, עיר קומפקטית = טוב. גם במונחי סביבה, צריכת אנרגיה, תחבורה ציבורית, אפשרויות תעסוקה וגם במונחים הבסיסיים של אינטראקציות אנושיות. אבל האקדמיה עוד לא זלגה לחלוטין לעולם המעשה ובנייה פרברית ממשיכה ביתר שאת. בישראל הצפופה זה אפילו יותר חמור כי הרגולציה הנוכחית מונעת מבתים צמודי קרקע להפוך לבניינים גבוהים יותר עם התגברות הביקוש. ברגולציה הנוכחית אבן יהודה תישאר לנצח פרבר של צמודי קרקע, וכך גם ההרחבה המיותרת של שפיים וגעש, מרבית שכונותיה של רעננה ואינספור שכונות צמודות קרקע שממשיכות להיבנות בכל עיר בישראל. 
הבעיה חמורה אף יותר כשגם בניה לכאורה צפופה כגון שכונת אם המושבות או מערב ראשון לציון, לא מצליחה לייצר קומפקטיות ראויה עקב הומוגניות יתר וראיה ששמה דגש רב מדי על צרכי הרכב הפרטי תוך מזעור עלויות ליזם. הדרכים רחבות מדי, אין מספיק צמתים בין רחובות, חניות עיליות ענקיות ומגודרות מפרידות בין הבניינים, ובמקום חזית מסחרית מוקצה מגרש נפרד למרכז מסחרי בן שתי קומות בין המגדלים. התוצאה היא היעדר קומפקטיות וצפיפות מגורים נמוכה למרות שהמגדלים הם בני עשרים קומות ויותר. יש הטוענים שהשטח המוקצה לפארקים פשוט רחב מדי, וזה בא על חשבון שדרות עירוניות איכותיות שמערבות תנועת רכב פרטי עם תנועת הולכי רגל ערה. קומפקטיות נמדדת ביכולת שלי לקבל את כל מה שאני צריך במרחק הליכה מהבית. היא נמדדת במרחקים קטנים יותר בין הבניינים, שמצידם יכולים להיות קצת יותר נמוכים. קומפקטיות נמדדת בכבישים שקל לי כהולך רגל לעבור, בכמה שפחות גדרות, בבתי ספר וגנים שמפוזרים במרחב בצורה טובה. האם אתם מכירים שכונה חדשה כזו? אני לא.

קומפקטיות נכונה מאפשרת יצירת כיכרות עירוניות איכותיות, כאלה שמעודדות מפגש בין אנשים, הן צריכות להיות בגודל שמאפשר לי לזהות מישהו מצידו השני של הכיכר (לא יותר מכ-30 מ' בקוטר), ולתת לי סיבות להגיע אליהן (ברגל, מדירתי). בין אם זה מסחר, ובין אם זה מקומות ישיבה מוצלים. הכיכר צריכה להיות מתוחמת בצורה ברורה ונעימה על ידי חזיתות בניינים, אחידות במידה. כאלו שמתחמות לי את העין ומייצרות גבול ברור ואפקטיבי לכיכר, אבל לא מייצרות תחושה קלסטרופובית. סוד הקסם של כיכר הבימה נעוץ במידה רבה בבניינים שלאורך רחוב הוברמן שמפנים אליה חזית מסודרת ומתחמת, זהו גם סוד הקסם של כיכר סוזן דלל, כיכר רמב"ם ברמת גן הנתחמת על ידי בית הכנסת הגדול ובניינים נמוכים עורי צמחיה, כיכר דיזנגוף וכיכר רבין (הכיכר אמנם יוצאת דופן בגודלה אבל זה בגלל תפקידה הלאומי ככיכר לעצרות גדולות, היא חשובה, אבל לא צריך עוד כמוה מבחינת גודל, לפחות לא בגוש דן). תיחום נכון של גבול הכיכר זה אולי אחד הדברים שחסרים לנו בכיכר אתרים הנטושה או בכיכר הרוחות הנטושה עוד יותר (ויש להן הרבה בעיות אחרות, אני יודע). האם בשכונות חדשות יש כיכרות עירוניות טובות? אני לא מכיר. הסקיי-לייט באמצע המרכז השכונתי הוא לא כיכר עירונית.
כיכר הסיטי של אשדוד, משהו לא עובד בתכנון - מקור: כאן


4. תחושת התמצאות מחד, ומסתוריות מאידך
כמו העיקרון הראשון, מדובר על איזון ראוי של רשת הרחובות בין שני צרכים מנוגדים. אנחנו אוהבים כבני אדם קצת ללכת לאיבוד, אבל במידה. אנחנו צריכים את היכולת להתמצא במרחב, אבל גם זה במידה. צריך למצוא את האיזון הראוי בין השניים.
לא בכדי סמטאות של עיר עתיקה כדוגמת ירושלים, יפו ועכו עושות לנו את זה, ואפילו מקומות פחות תיירותיים כמו הרחובות במורדות הכרמל המתפתלים לעיר התחתית, או הרחובות הצרים של בת-ים ירגישו לנו נעימים להליכה. נעים גם לגור בסמטאות שכאלה, שבהן הבניינים קרובים מאד אחד לשני. על אף שאנחנו חושבים שאנחנו רוצים פרטיות, היכולת לתקשר עם שכן בצעקות דרך החלון עושה לנו  טוב. 
אמא שלי הכירה את חברתה הטובה ביותר בזמן שהן תלו חיתולים חלון מול חלון, ואני הרווחתי את הבן שלה כחבר מגיל אפס בזכות זה. יש אמנם חשיבות רבה לפרטיות, אבל אנו נוטים להגזים בה. חומות מסביב לאחוזות ענק בכפר שמריהו לא עושות את הגר בתוכן מאושר יותר. אפילו שכולם אומרים לנו שזה כך ואפילו שאנחנו אומרים את זה בקול רם. זה פשוט לא עושה את זה נכון.
ליזמים קל יותר למכור בתים או דירות שמבטיחים בידוד מוחלט מהשכנים, כי זה מה שאנחנו אומרים להם שהם רוצים, מתכנני השכונות והאדריכלים מקשיבים ליזמים, שלכאורה משקפים את הרצון שלנו. מה שמתקבל בפועל הוא ניכור.
מובן שלא כולנו יכולים לגור בסמטאות, עיר צריכה גם רחובות רחבים יותר שיאפשרו ניידות, ומה שצריך הוא שילוב ראוי בין השניים, אבל החתירה לפרטיות מוגזמת מביאה לכך שגם כשעל הנייר שכונה נראית כאילו היא מתוכננת עם עירוב שכזה (רחובות הולנדיים ללא מוצא שיוצאים מרחוב רחב יותר), באותן "סמטאות מודרניות" אין כלום חוץ מגדרות ושערים. וגם אם יש חזיתות בניינים שפונות לאותה "סמטה" מרבית האנשים יצאו בכלל מהכניסה האחורית ישר לחניה.
שכחנו איך לבנות מקומות אינטימיים ונעימים. ומנגד הצלחנו לבנות כבישים רחבים במיוחד כדי לברוח כל יום מגיטאות המגורים הפרטייים שלנו למקומות מרוחקים עם אינטראקציה אנושית. זה לא מאוזן בכלל. חבל.
קניון ממילא - מקרה נדיר של יצירת "סמטה" מוצלחת חדשה בזכות עירוב ישן וחדש,
יצירת ציר הליכה חשוב וטשטוש הרגשת הקניון.
באותו מתחם אפשר לציין לרעה את "כפר דוד" שהצליח להעתיק אלמנטים חזותיים בלבד מירושלים ללא שום תחושת עיר.
וזאת לגמרי בהתאם לדרישות היזמים ל"שכונה סגורה למליונרים" עם נוף לחומות. חבל שהעירייה שיתפה עם זה פעולה.

5. קנה מידה אנושי
אם אתה רוצה לראות במה האנושות מאמינה - תראה מה הדברים הכי גדולים שהיא בונה.
הפרעונים האמינו בחיים לאחר המוות ובנו פירמידות קבורה, הדתות הגדולות יצרו בתי מקדש, קתדרלות ומסגדי ענק לפאר את האל האחד שהם מאמינים בו, והיום אנחנו בונים בנייני ענק לבנקים, חברות ביטוח, יצרניות רכב וחברות ענק אחרות. האם בהם אנחנו מאמינים? האם המשרדים חייבים להיות במגדלי ענק שמייצרים ייראה ופחד? התשובה היא כמובן שאפשר (ובישראל הצפופה אפילו ראוי) לשלב מגדלים בסביבה הבנויה, אך כנראה שקצת שכחנו איך לעשות זאת נכון. שאלתם את עצמכם פעם למה אנחנו מתייחסים למנחם בגין בתל אביב כ"ציר" ולא כ"רחוב"? ומה ההבדל בינו לבין השדרה החמישית של ניו-יורק על שלל מגדליה?
ברמת העיקרון על מרבית בנייני העיר להיות בגובה 5 קומות, (גם למגורים וגם לתעסוקה), והם חייבים להיות צמודים אחד לשני עד כמה שאפשר. כאשר מדי פעם אפשר לשבור את קו הרקיע עם מגדל מעניין, ואפילו לעשות אזור שלם של מגדלים צפופים עם חזיתות נעימות לרחוב (לדוגמה עם נסיגה אחורה מעל גובה 5 קומות), אבל סתם לזרוק מגדלים בלי סדר זה רע, זה נוף כאוטי מדי שבתורו הורס את העיר שאנחנו אוהבים.

6. תחושה מקומית
יש דברים שמייחדים עיר או מדינה, ואם הם שם כדאי להעצים אותם עוד יותר כמו שעשתה תל אביב עם העיר הלבנה, ירושלים עם האבן הירושלמית או חיפה עם הואדיות שלה. אנחנו צריכים להעתיק מהעולם דברים טובים, אבל חשוב מאד לשמור על זהות ייחודית. ואף לפתח אותה. אני לא חושב שלנתניה, פתח תקווה או ראשון לציון יש זהות ייחודית, וחבל אלא כי הן מהערים הגדולות במדינה, גם לתל אביב שמעבר לירקון אין זהות ייחודית.

האם כפר סבא, שמתהדרת בעצי ענק במרבית רחובותיה הותיקים, ניסתה להעתיק את הייחודיות הזו לשכונות החדשות הנבנות בה, התשובה היא כנראה לא. האם ההצללה המדברית שמאפיינת את שדרות רגר בבאר שבע הועתקה למקומות אחרים בעיר, לא (והיא גם לא מתוחזקת כראוי היכן שהיא כן קיימת). האם נהריה מנסה לשמור על אופיה המיוחד שהביא בזמנו לפרסום רחוב הגעתון והטיילת בכל הארץ?? לא. (וחלק מכם ישאלו - איזה אופי מיוחד יש לנהריה? כנראה שהיא כבר איבדה אותו, אם כי רחוב הגעתון עדיין מקסים בעיניי).

כשאנחנו מגיעים לעיר אחרת, אנחנו רוצים לדעת שהגענו לעיר אחרת. הבזלת השחורה של טבריה מספרת סיפור של חומר מקומי שנעשה בו שימוש, השיכונים החדשים בשדה בוקר-כמו גם הישנים, חייבים להיות בצבעי מדבר, אבל ניתנת בחירה בין פלטת צבעים מוגבלת כדי לייצר את הגיוון. בזכות זה שדה בוקר נראית כמו שדה בוקר ולא כמו שום מקום אחר.  מרכז גבעתיים משדר משהו אחר לחלוטין ממרכז רמת גן, ממרכז תל אביב או ממרכז בני ברק. למרות שכולם במרחק הליכה סביר. אז מדוע כרמי גת צריכות להיראות בדיוק כמו חריש? אם העיר לא תקבע ליזמים כמה כללים מנחים, היא פשוט לא תהיה עיר אלא סתם מקום שישנים בו. חבל.

סיכום
אנחנו בונים ערים לא טובות לא בגלל שחסר לנו כסף. אלא בגלל שאנחנו לא יודעים להגדיר כמו שצריך מהי עיר טובה.
אנחנו חושבים שאין לנו זכות לקבוע מה יפה ומה מכוער ולכן פשוט מסירים את כל האחריות מאיתנו, מאפשרים לאנשים שעובדים בשבילנו בעיריות לא להתייחס לנושא ברצינות מספקת, ומשאירים ליזמים ולאדריכלים לקבוע את לנו מה הטעם שלנו. אבל יזמים ואדריכלים דווקא יתפקדו טוב יותר בתוך גדרות ידועות מראש. אם נכתיב להם "בנק" של חומרים שרק מהם הם יכולים לבחור, אם נכתיב להם מספר דברים אחרים כמו גובה, רוחב, ואיכות המפגש עם הרחוב, הם יתנו לנו תוצר טוב יותר. אנחנו יודעים מה מכוער ומה לא, כי אנחנו יודעים לאן אנחנו רוצים לטוס לחופשה ולאן לא.  וכדאי שנפסיק להשאיר את הכל בידי היזמים. אחרת כל העיר תיראה כמו מגדל נווה צדק עם החיפוי האפור המכוער (והזול) שהיזם בחר ולאדריכל לא היתה ברירה אלא לתמוך בו, והחזית המכוערת כלפי מזרח (כי כל הדירות פונות מערבה לים) כי גם את זה היזם הכתיב (והאדריכל עשה מה שהתבקש), והניתוק המוחלט מהסביבה. מגדל נווה צדק הוא דוגמה אחת מני רבות לאיך שלא בונים עיר. ואסור שמקרים כאלה יהפכו לכלל.

כדי זה לא יחזור על עצמו אנחנו צריכים להגיד לעיריות שלנו מה אנחנו רוצים, ולגרום להן לעבוד קשה כדי לקבוע חוקים, תקנות ורגולציות שיקטינו את יכולתם של בעלי הממון להרוס לנו את העיר בשם הרווח האישי שלהם. אחרי מגדל נווה צדק קמה מהומה גדולה וכעת מגדלים נוספים לא ייבנו בצורה כזו לידו. כך גם אם ייבנו מגדלים, הם לא יהיו פצע פתוח בעיר ואם ייבנו בחוכמה אפילו ישתלבו בעיר בצורה טובה. זה אפשרי. אבל אנחנו צריכים להגיד לעיריות ולממשלה שזה חשוב לנו. אחרת זה לא יקרה.

ואם נבנה ערים טובות, תהיה פחות התנגדות לבניה, ומחירי הדיור אולי גם ירדו...







20 comments:

  1. כתבה יפה, אבל המסקנה שאנחנו צריכים עוד רגולציה ועוד חוקים כדי שיבנו טוב ממש מצחיקה אותי.
    הרי בסופו של דבר מי שתוקע את כל הבניות למגורים בארץ אלו העיריות שמפסידות יותר מאשר מרוויחות מהגדלת הצפיפות במרכזים בגלל שיש צורך בחידוש תשתיות ביוב וחשמל, גנים ובתי ספר וגם מרפאות ובתי חולים.
    לעומת זאת למשרדים העירייה לא צריכה לתת כלום כמעט(כמובן חוץ מחשמל ומים). ואני לא ידבר על הרבה עיריות מושחטות שאצלם כל בניה זה סיבה למסיבה.

    אני יגיד לך מה אני חושב שדווקא הסרת רגולציה והפעלת השוק החופשי תעשה לנו הרבה יותר טוב.
    לבטל איסורים על משרד בבניין מגורים ולהפך. אם מישהו רוצה לגור באזור תעשייה כי זה קרוב לו לעבודה שיגור שם.
    יזם שרוצה לבנות בניין שיוודא שיש אליו מספיק תשתיות, ומידה ולא שישלם על זה, או שישתף פעולה עם עוד כמה קבלנים ושיבנו תשתית חדשה.
    לגבי בתי ספר וגנים ומרפאות, אני מאמין שהשוק הפרטי יעשה להם הרבה יותר טוב ממה שיש היום, ובמקום שלא יהיה בית ספר יזם יוכל פשוט לבנות אחד.(פה אני דוגל בשיטת השוברים שלדעתי יכולה לתת מענה לבעית החוסר שיווין שטוענים)

    כי בסופו של דבר כל מרכזי הערים של היום נבנו בלי יותר מידי היתרים וחוקים, כולם הגיעו הרבה אחריהם, ותראה מאז איך נראים השכונות החדשות בישראל.
    אני יכול לכתוב על הנושא הזה עוד הרבה אבל בסופו של דבר המסקנה שלי שהשימוש בחוקים צריך באמת לבוא כמוצא אחרון ולא כפתרון קסם שלא באמת קיים.

    השבמחק
    תשובות
    1. כשנתונים "לשוק החופשי" להכתיב מה נבנה ומה לא התוצאה היא שאין שטחי ציבור, שיש שכונות מכוונות רכב פרטי ולא מכוונת תח"צ, וכו'. תראה מה קורה בארה"ב למשל, כל כך הרבה בנייה פרברית שפשוט משתלמת יותר ליזמים מבנייה עירונית וצפופה, כי את הבתים בפרברים זול לבנות, ומוכרים בהרבה מאוד כסף.

      רגולציה בענף הזה היא חובה, וזו צריכה להיות רגולציה *נכונה*.

      מי שמתייחס לדברים בתור "פתרון קסם" זה כל מי שמצדד באותו "שוק חופשי", חושבים שמילות הקסם "שוק חופשי" "היד הנעלמה" ו"הפרטה" יפתרו כל בעיה בעולם, וזה פשוט לא נכון.

      אגב, האיזור הכי טוב בת"א מבחינת עירוניות (העיר הלבנה, תוכנית גדס) לא היה כל כך טוב אם לא הייתה תוכנית מוגדרת ורגולציה שהכריחה לבנות אותה כמו שהכריחו. השדרות היפות של פריז לא היו נבנות בלי רגולציה כמו שצריך. רוב הערים הגדולות במערב הן ערים מתוכננות, ולא ערים שהתפתחו "אורגנית" (לתת "לשוק" להחליט). הרבה ערים בישראל התפתחו באופן יחסית "אורגני", ואז מקבלים עיר בלי רשת רחובות נורמלית כמו רוב הערים הערביות, או עיר מכוונת רכב פרטי כמו פתח תקווה.

      מחק
    2. זה ממש לא נכון, יזמים יהיו גם בפריפריה וגם בתל אביב, זה לא סותר אחד את השני. אם תשים לב דווקא המקומות הכי מתוכננים עם הכי הרבה רגולציה הם השכונות הגרועות האלה שאנחנו מדברים עליהם. אם תביא ליזם לבנות במרכז תל אביב בניין המטרה שלו תיהיה לעשות ממנו כמה שיותר כסף, והדרך לעשות זאת כי לצופף כמה שיותר דירות. אם היה מקובל בארץ להפריד בין מחיר הדירה לחניות הייתה מגלה שהרבה יזמים היו מורידים את החניות גם כי בנייה תת קרקעית היא יקרה וגם כי הוא היה עושה יותר כסף על דירה מאשר על חניה, אבל כמובן שזה מאוד תלוי באזור.

      המסקנה שלי היא שהשוק החופשי עובד הכי טוב שיש כמה שפחות מעורבות, כי אם יזם היה עכשיו בונה הרבה דירות באזור שאין בתי ספר וגנים אני בטוח שהיזם יפסיד הרבה לקוחות פוטנציאלים ככה שיש לו אינטרס שיהיו כאלה לידו ואפילו אולי לבנות כזה.

      חוץ מזה ברגע שיסירו את ההבדלה בתמא בין עסקים למגורים יהיה ערוב שימושי טבעי בלי התערבות ותכנון מראש.

      מחק
    3. אני לא מטיף ליותר רגולציה. בהחלט יש לנו מספיק מבחינת כמות הרגולציה.
      יש לנו בעיה עם איכות התכתיבים של הרגולציה הקיימת, היא לא מביאה לתוצאות רצויות, חלק גדול מזה נובע מהתאמה לא נכונה של הרגולציה לעידן הרכב הפרטי, כי לפני עידן הרכב הפרטי הרגולציה דווקא הביאה לתוצאות ברות קיימא.

      לכן לדעתי צריך לשנות את הרגולציה הקיימת, להסיר מגבלות מיותרות (כמו איסור על עירוב שימושים), ומנגד להוסיף מגבלות אחרות ( כמו שנעשה לאחרונה עם תקן החניה).

      שוק חופשי זה מיתוס. אין שוק שאין לו כשל שוק. ואין מקצוע יזמי שבו לא יודעים להרוויח יפה מאד מכשלי השוק האלה. היזמים חשובים לתהליך ואסור לכבול את ידיהם, אבל חופש מוחלט הוא מתכון לאסון. הפוסט הזה דן יותר בבניינים בודדים ואיך צריך לשמור שהם ייתייחסו לשכניהם במרחב. ליזמים של בניין בודד יש אינטרס מובהק לעשותו "מיוחד" משכניו גם אם זה לא טוב לעיר, וליזמים של שכונה יש אינטרס מובהק לשכפל את הבניינים בדיוק מושלם, שזה גם לא טוב לעיר. יזמים האם אלה שמונעים, בכוח השפעתם במוסדות התכנון עירוב שימושים ראוי כי זה מקשה על השיווק. יזמים מסתכלים רק על נקודת השיווק ולא על השכונה עשרות שנים אחר כך. יזמים מקשים על יצירת רשת רחובות עירונית כי קל יותר לשווק "שכונה סגורה" וכן הלאה.

      יזמים משפיעים על תכנון הכולל פארקים גדולים ומגדלים בינהם גם אם אפשר לסדר את כל הדירות ביותר בניינים נמוכים ועם פחות פארקים. והם עושים את זה כי קל יותר למכור כך. ויש עוד דוגמאות רבות.

      בקיצור. לא להגדיל את הרגולציה, אבל לשנות אותה.

      מחק
    4. אני מבין את החשיבה שלך כי באמת קל לחשוב ככה במציאות שבה הכל מוגבל ואם לרגע אחד ניתן לשוק להתפרע אז כל האיזון יופר.
      בסופו של דבר קל למכור בניינים ודירות היום פשוט כי יש מחסור בהם. במציאות של שוק חופשי אני בטוח שהחוסר הזה היה מתמלא במהרה במיוחד לנוכח זה שידוע שלא באמת חסר פה מקום לבנות אפילו במרכז אלא פשוט הגבלות וחוקים מיושנים שמונעים הגדלה של צפיפות.
      ואכן אם עכשיו נסיר כל הגבלה אכן יכול לוויצר מצב שבו יבנו שכונות ממש צפופות רק כדי לעשות מלא כסף בלי לחשוב על האנשים שיגורו שם. אבל בסופו של דבר השוק יהיה חייב להתאזן כי כמות הבנייה שבארץ תגיע לשלב שבו יש כמות נכבדת של דירות ובשלב הזה תראה שאנשים יהיו הרבה יותר ערניים לגבי מקום מגוריים מאשר היום, רק בגלל שיהיה להם הרבה יותר מבחר וזול.
      ושוק חופשי לא אומר תוהו בבוהו, אין סתירה עם זה שלא תיהיה רגולציה כלשהי, לא דווקא מהמדינה, אלא מיישות כלשהי כמו עירייה רק הרבה יותר עצמאיות ברמה שהם יבחרו כמה ארנונה לקחת ומגבלות בנייה בשטחה ושהתושבים יבחרו אותה כמו היום או בדרך יותר יעילה אם תיהיה. ככה יוכלו להיות ערים שיעודדו בנייה פרטים אולי, וכאלה שיהיו צפופות כמו ערים וישובים חלקאיים וכל סוג שעליו יסכימו התושבים.

      מחק
    5. אחרי שבונים משהו הוא נשאר למשך שנים. מה שאתה מציע זה לתת ליזמים לעשות מה שבא להם ולצופף בלי הגבלה בניינים קיימים, כשהתשתיות מסביבם (חשמל, מים, תקשורת, תחבורה) לא מספיקות כדי לתמוך בצפיפות כזו, והרחובות שלנו יהיו צפופים *מדי*... ואז מה? "השוק יתאזן" אבל מה עם הבניינים הקיימים כבר? הם ישארו שם ויהרסו ערים. נדל"ן זה לא מוצר צריכה, זה משהו שנשאר במשך שנים, זה משהו הרבה פחות דינאמי.

      חוץ מזה, אם אתה נותן ליזמים לבנות מה שבא להם, הם בונים מסחר ומשרדים ומגדלי יוקרה, שעליהם אפשר להרוויח הרבה יותר כסף מדירות רגילות ובטח שהרבה יותר כסף מדירות *קטנות*. איך זה פותר את בעיית הדיור?

      חוץ מזה שלתחזק מגדלים זה מאוד יקר, ככל שהם גבוהים יותר זה עולה יותר. אבל ליזמים ישתלם לבנות מגדלים כאלו בכל מקרה, וזה אף פעם לא יהיה זול מספיק לצעירים, לא משנה מה.

      עיר טובה צריכה להיות מתוכננת. בשביל זה יש לנו תכנון עירוני. אי אפשר שעיר תהיה כאוס ואנרכיה, כי אז מקבלים מה שיש בערים ערביות בישראל, שבהרבה מהם אין אפילו גריד נורמלי של רחובות. מקבלים מצב שבו היזמים העשירים מרוויחים והאנשים שת'כלס יגורו בעיר אחר כך יסבלו, אם בכלל הם יצליחו להרשות לעצמם לשכור דירה במצב הזה.

      איזה מזל שהתפיסה האנרכו-קפיטליסטית המגעילה הזו שלך היא לא התפיסה התכנונית המקובלת בעולם, אחרת היה ממש מגעיל בכל מקום.

      ואגב,כל הערים הגדולות בארה"ב הם ערים מתוכננות. גם פריז מתוכננת. לונדון לא הייתה מתוכננת אבל כבר במאה ה17 הבינו שם שצריך תכנון עירוני נורמלי, והיום יש שם הגבלות בנייה מיוחדות רק כדי לשמר את הנוף האייקוני, כמו שמוסבר כאן https://www.youtube.com/watch?v=AGXbiSwcqtM

      ועדיין לונדון היא עיר הרבה יותר נעימה לאנשים ולהולכי רגל מכל עיר בישראל, בטח ובטח הערים שצמחו באופן "אורגני" שבו כמעט ואין תכנון כמו פתח תקווה או כל מיני ערים ערביות.

      מחק
    6. אני יענה לך על כל מה שאמרת עכשיו שתבין שאתה אומר דברים לא נכונים:
      לגבי זה שיבנו הרבה בלי שהתשתיות יתאימו זה ממש לא נכון, אף יזם לא יחובר סתם לתשתית עירונית שלא תעמוד בקיבולת, הרי גם בגישה הקפיטליסטית (תלוי איזו כמובן) עדיין קיימים שטחים ציבוריים כמו כבישים ומדרכות, ומתחתיהם תשתיות למינהם, וצריך גוף כלשהו כמו עירייה שתנהל הכל כמובן בצורה הרבה יותר שקופה מהיום. ככה שיזם שירצה לחבר את הבניין שלו לתשתית ביוב למשל יצטרך לשלם גם על ההרחבה שלה, מה שיכנס למחיר הבנייה הכולל.
      אני גם יוסיף ויגיד שבשוק חופשי יכנסו חברות פיקוח פרטיות שיבקרו את היזם ובנייה כדי לראות שהוא עומד באיזה סטנדרט מסויים. לקוחות שיקנו דירה דרכם יהיו בטוחים שהדירה שהובטחה להם תיהיה כמו שאמרו כי יש חברה מאחורי חברת בנייה שבודקת אותם.

      לגבי המשרדים ודירות יוקרה, כמה עשירים יש לנו בארץ שיבנו דירות יוקרה ללא גבול? וגם למשרדים יש גבול, ברגע שחסר משהו המחיר לו עולה, ואז משתלם יותר לבנות אותו, ככה עובד השוק גם היום אם תרצה ואם לא, זה שכל הדירות בתל אביב משווקות היום כדירות יוקרה זה פשוט בגלל שרק לאנשים שיש הרבה כסף יהיו מסוגלים לקנות בה דירה.

      לגבי ערים ערביות שנבנו לא טוב.. זה די אשמת המדינה, ברגע שעיר כמו טייבה תעמוד בפני עצמה(תוכנית בניין עיר עצמאית) ומתשלומי ארנונה בלבד יהיה לה אינטרס להגדיל את כמות התושבים, וזאת על ידי משיכה של חדשים. אם העיר תראה על הפנים או תדרוש תשלום גבוהה מידי של ארנונה זה בהחלט יפגע בסיכויים של הקונים לרכוש שם דירה.
      בו נגיד את האמת, לערים ערביות אין יכולת לעשות היום כלום, התפקיד העיקרי שלהם זה לגבות ארנונה לכיסוי חובות.

      מה שאתה צריך להבין זה שבסופו של דבר יזם שרוצה להרוויח כסף במדינת שוק חופשי חייב לדעת להקשיב ללקוחות שלו, אחרת הם ילכו ליזם אחר. לטעמי השיטה הקפיטליסטית הרבה יותר דמוקרטית והוגנת מכל שיטה אחת כי בה כל אדם מצביע בכל רגע נתון עם הארנק שלו. אם זה להוציא את הכסף שלו על אוטובוס או רכב, דירה גדולה או קטנה, רחוקה מהמרכז או קרובה.

      לצערי הפקידים שיושבים בוועדות התכנון תמיד יהיו בדיליי לעומת הציבור כי הם ימשיכו לקבל את הכסף שלהם בכל מצב, אין להם איזו סכנה שהחברה תיפול או משהו, ותמיד מי שיסבול מזה יהיה הציבור.

      מחק
    7. מזל שבוועדות התכנון לא חושבים כמוך, aea. אתה נאיבי כמו כל הליברטריאנים.

      מחק
    8. בוועדות התכנון יושבים אנשים שרוצים לשמור על הכיסא שלהם ככה שאני בטוח שהם לא יחשבו כמוני, אבל העולם בכיוון הנכון כי המדינות מתחרות אחת עם השנייה וכדי להיות הטובה ביותר עליהם לתת חופש.
      בתכנון ויצירה של ערים אתם צריכים להבין שתמיד יהיו ערים טובות וכאלה שטובות פחות, ומי שיעשה אותם טובות יותר זה התושבים ולא איזה פקיד שחושב שהוא אלוהים.

      מחק
    9. לא מדויק.
      התושבים צריכים פלטפורמה לפעילות שלהם, ותפקיד התכנון העירוני הוא לאפשר לתושבים את הפעילות הזו.
      עיר עם תכנון מעולה יכולה להיות "מתה" עקב ציבור לא פעיל שלא חש זיקה לעיר שבה הוא גר, ועיר עם תכנון גרוע יכולה להיות שמחה וצוהלת. אבל בגדול יש קורולציה חזקה בין תכנון טוב שמאפשר פעילות אנושית וקהילתית לבין עיר טובה.

      המתכנן הוא לא אלוהים, ולראיה כל טעויות התכנון שנעשו בעשורים האחרונים, אך זה לא מפחית מחשיבות התכנון במידה הווא נעשה נכון.

      הרגולציה הקיימת לא נכונה, המסקנה שעדיף בלי רגולציה בכלל היא פשטנית, מוטעית והרת אסון.

      מחק
  2. כתושב נהריה קצת העיק לי שהזכרת את העיר במשפט אחד וישר קטלת אותה... לדעתי יש בעיר אוויר ייחודית. הרחוב הראשי הוא עדיין הרחוב הראשי. הוא סואן ומלא בחנויות בכל הגדלים. יש ברחוב מסעדות, פיצוציות, ברים וחנויות בגדלים שונים. נהריה מצליחה לשמור על בנייה נמוכה יחסית (רוב הבניינים הם עד 4 קומות, כאשר רק כעת מאושרת בנייה של בניינים של עד 9-10 קומות במרכז העיר) ובחלק מהמקומות אפילו משולב מסחר שמרחיב את גבולות הרחוב הראשי. שלא תטעה, אני חושב שיש עוד הרבה מה לעשות בעיר, החל משיפור מערכת התחבורה שלה, ושיפוץ או עדכון חזיתות הרחוב הראשי בה, אבל עדיין לדעתי מדובר בעיר מוצלחת מאוד שיש לה הרבה פוטנציאל, במיוחד בהשוואה לרוב הערים המשוכפלות בארץ. אני גם חייב לציין את הנוחות שבמיקום תחנת הרכבת (המוצלחת והעמוסה) של העיר, והצמידות שלה לתחנה המרכזית (שהיא לטעמי אחד הדברים הפחות טובים בעיר שצריך לשנות ולעדכן).

    השבמחק
    תשובות
    1. מה שאמיר אומר זה שהאווירה שיש ברחוב הראשי בנהריה קיימת אך ורק ברחוב הראשי שלה ולא בשאר העיר, לכן היא לא מצליחה לשמור על האופי המיוחד שלה. עיר מוצלחת ואטרקטיבית היא כזו שאווירה מיוחדת מורגשת בכל או לפחות בחלק ניכר מהעיר ולא חסרות דוגמאות לזה. לנהריה יש קמצוץ מיוחדות אבל לצערינו זה לא מספיק.

      מחק
    2. סתכלי, אני גר במרכז העיר ובאמת שאני מרגיש דיי נעים באזור. אני במרחק יריקה מכל שירות שאני צריך, בין אם זה מסחר, פנאי או תחבורה, ועדיין הרחוב שלי שקט מאוד.
      קשה לי להבין מה הכוונה שלך בכך שעיר מוצלחת היא עיר שהאווירה המיוחדת מורגשת בלפחות חלק ניכר מהעיר, הרי נהריה היא לא תל אביב. היא קטנה ממנה פי שבע. מרכז העיר הוא האזור הצפוף ביותר בה והוא מתפרס על בערך שליש משטח העיר. אני חושב שבמקרה כזה אפשר להגדיר את העיר כמוצלחת לפי ההגדרה שלך.
      ברור שיש יותר מדי דברים שאני לא מרוצה בהם בנהריה, אבל בשביל זה קיימים האזרחים שצריכים לדאוג לעירם ולוודא כי היא מתקדמת בדרך הנכונה. כאן אני אסייג כי אם השכונות המזרחיות של העיר ייבנו בצורה הזהה לבנייה של עין שרה, אז טענתך נכונה.

      מחק
    3. הי איליה, לא התכוונתי לפגוע בנהרייתים ועדכנתי ועידנתי את הכתוב.
      אני תל אביבי שעבר בנהריה כילד כמה וכמה פעמים. ונהריה היתה מקום קסום עם תעלה "כמו בונציה", כרכרות על הים ותרבות ייקית מאד מודעת לעצמה של ניקיון ואסתטיקה בחזיתות הרחובות. (וגלידה מצויינת). רבים מתושבי המרכז בני דורי זוכרים כך את נהריה והופתעתי קצת שהצעירים של ימינו מהמרכז כבר לא מכירים את נהרייה כפנינה מהצפון. לזה התכוונתי. מה גם שעין שרה (וגם השכונות החדשות מהמזרח) אכן חסרות כל אופי מקומי.

      מחק
    4. זה אכן מעציב שאנשים לא מכירים את נהריה כמו פעם. זו כבר אשמתה של התושביה ושל ראשיה.
      בכל מקרה, הכתבה שלך ממש מעניינת ואני מצפה לכל כתבה שאתה מפרסם :)
      הגבתי לגבי העיר כי אני חושב שרק אם נהריינים יהיו יותר פעילים ברשת כאשר מדברים על עירם, אפשר יהיה לשפר את ההיכרות של תושבי המדינה, שלא ביקרו בה אף פעם, עם העיר.

      מחק
  3. היי אמיר, מאוד נהנתי לקרוא את הפוסט. הסרטון כשלעצמו מאוד מעניין אבל מאוד אהבתי את ההקשר הישראלי הכל כך מתבקש שעשית. ישר כוח.

    יש לי משהו להוסיף לגבי משפט שאמרת: “שכחנו איך לבנות מקומות אינטימיים ונעימים. ומנגד הצלחנו לבנות כבישים רחבים במיוחד כדי לברוח כל יום מגיטאות המגורים הפרטייים שלנו למקומות מרוחקים עם אינטראקציה אנושית.“ אולי לא אמרת את זה אבל זה ברור שברוב המקרים זה לברוח עם הרכב הפרטי, והייתי מוסיף שהעובדה שזה ככה יוצרת בעיות נוספות שפוגעות באיכות החוויה בעיר: פקקים, זיהום אוויר, רעש, בעיות חניה וכדומה (במיוחד במרכז העיר, כי זה המקום עם האינטרקציה הכי גדולה).

    תודה על הפוסט החשוב.
    מוי

    השבמחק
  4. ושכחתי להגיד שלכן זה חשוב שהעיר תיצור מרחבים בתוכה שמעודדים את ההליכה ברגל ורכיבה על אופניים (ותשקיע בתחבורה ציבורית איכותית) שיבואו על חשבון הרכב הפרטי.

    השבמחק
    תשובות
    1. הי מוי. התוספת שלך כמעט מובנת לי מאליה ואולי בגלל זה השמטתי אותה. תודה על התגובה.

      אם תרצה אי פעם לפרסם פוסט אורח (זכרונותיי מאפריקה...) אשמח. מקווה שהולך לך שם טוב.

      מחק
  5. קודם כל שאפו על ההתרחבות הטבעית מתחום התחבורה לעירוניות נכונה.
    אני חושב שגופים כמו "מרחב" ראוי שינסו לחנך לא רק את הרגולטורים אלא גם את היזמים הגדולים במשק. אם נצליח להראות ליזמים שחזיתות מסחריות, גנים קומפקטיים ושאר המרכיבים של עירוניות מוצלחת יעלו את ערך הנדל"ן שלהם, אזי סיכויי ההצלחה יהיו גבוהים הרבה יותר. כל זמן שהיזמים חושבים שהדרישות שלנו פוגעים בהם הם כנראה יצליחו להעביר פחות או יותר מה שהם רוצים כי להם יש את הכסף הגדול.

    השבמחק
  6. סירטון טוב ומדוייק למדי. וההרחבה וההתאמה שלך לארץ טובה.

    דווקא מה שהיה חסר בסירטון זו התחבורה הציבורית, אולי כי בערים ממש טובות כיף ללכת ברגל.

    תודה

    D! פה ועכשיו

    השבמחק

אולי תתעניין גם באלה

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...