בין אם הייתם בעד מע"מ 0 או נגדו, אתם בטח יודעים שהשפעתו היתה אמורה להיות קטנה יותר מהנפח שהוא תפס בכל הפרסומים בעיתונים, הטיפול בשוק הדיור מחייב עבודה על כמה וכמה אפיקים במקביל ומע"מ 0 מעולם לא היה החשוב שבהם. בפוסט זה אפרט כמה רעיונות, חלקם דורשים החלטות ממשלה וחלקם ברמה הפקידותית נטו. חשוב לציין שיש קשר ישיר בין הפתרונות הללו לתחבורה ציבורית יעילה ולכן אני לא מהסס לכתוב עליהם בבלוג נושאי זה.
1.
לכל הפרשנים - תפסיקו לדבר על ביקוש והיצע.
למה? כי זה מרדד את הדיון לרמה של מוצרים שקונים בסופרמרקט או למניות בבורסה. כל מי שלמד קורס בסיסי בכלכלה למד בשיעור הראשון על עקומת הביקוש וההיצע ואיך המנגנון שלה עובד בצורה פשוטה, ואחר כך בילה את כל הלימודים שלו בלמידת כל המקרים שבהם המנגנון הזה לא עובד בצורה פשוטה (במקרה הטוב) או לא עובד בכלל (במקרה הרע).
 |
| עקומת ביקוש והיצע קלאסית מתוך ויקיפדיה העברית |
לכן, כאשר פרופסור לכלכלה אומר שזה הכל עניין של ביקוש והיצע, צריך לשלול לו את תואר הפרופסור ולהחזיר אותה לשנה א'.
יש הרבה סיבות שבגינן שוק הנדל"ן מורכב בהרבה מהתיאוריות המופשטות על ביקוש והיצע. הראשונה והחשובה בינהן היא שהיכולת של מישהו להשפיע על היצע בטווח הקצר היא אפסית. (לוקח זמן לאשר תוכניות ולבנות) והיכולת של מדינה לא טוטליטרית לנהל ביקושים ולשלוח אוכלוסיות שלמות לקריית שמונה היא גם כן לא גבוהה במיוחד. לכן מדובר פה על תהליך איטי שמצד אחד ממשיך להגדיל את ההיצע באזורי הביקוש ומצד שני מכוון את הביקוש לאזורים בהם קל יותר לספק את ההיצע.
גם בתכנון תחבורה הבינו מזמן שלא ניתן להגדיל את היצע הכבישים והחניות ב"אזורי הביקוש" (המטרופולינים הגדולים) בלי סוף ושיש לעבור למתכונת של ניהול ביקושים. על הרעיון הזה מבוסס הנתיב המהיר בכניסה לתל אביב, ועל הרעיון הזה מבוססים נתיבי התחבורה הציבורית, אך למרות תובנה זו לא ניתן ליישם את תפיסת העולם של ניהול הביקושים בן לילה על כל המטרופולין ויש לפתח זאת עקב בצד אגודל.
הסיבה השניה נעוצה במונחים כמו "ביקוש מלאכותי" ו"היצע מלאכותי" שמשפיעים על השוק. אוכלוסיית מדינת ישראל גדלה בצורה מתונה בין 2008 ל-2014. המחירים זינקו בצורה לא מתונה בעליל. אי ההתאמה בין שני הנתונים הללו מלמד אותנו שיש מי שבוחש בקדירה ומצליח להעלות מחירים באופן מלאכותי, ומרגע שהם למעלה, מתעקש לא להוריד אותם. זה נקרא גם "בעלי אינטרסים".
אפשר לכתוב על זה ספר שלם, ולהתייחס למשכורות פועלי בניין, מחיר המלט, סיפסור בקרקעות, ביורוקרטיה בלתי נשלטת ומה לא, אבל התכנסנו לדון בפתרונות, אז בואו נעבור הלאה.
2. סל הפתרונות
חלק מהפתרונות כבר מיושמים בצורה זו או אחרת. אבל נוח לרכז אותם כאן.
א. הגדלת ההיצע לקבוצות אוכלוסיה ספציפיות:
כבר נפלה החלטה
להגדיל את מעונות הסטודנטים באלפי יחידות וההחלטה מיושמת לאיטה, הן במעונות החדשים שכבר מתאכלסים בתל אביב והן בהחלטות לבנות מעונות
בכפר סבא, הוד השרון,
הטכניון, ומקומות נוספים. אפשר וצריך לזרז ולהרחיב נושא זה. אבל לא שמעתי אף אחד מדבר על הקמת בתי אבות ומעונות של דיור מוגן לגיל השלישי מזורזת.
הרציונל: בישראל יש אוכלוסיה מבוגרת הולכת וגדלה, ומספר הדירות בבתי אבות גדל נורא לאט. כדי לממן יחידת דיור לאביך הזקן (עם פעילויות, אוכל והשגחה רפואית) אתה צריך לרוב למכור דירה, או כליה. זה יקר כי באמת יש בעיית היצע, הפעם ממוקדת יותר וקלה להבנה. זה מרתיע, כי זה בעצם אומר לוותר על חלק ניכר מהירושה.
אם המדינה תתגייס לפרויקט זה, תקים כמה עשרות אלפים של יחידות דיור לגיל הזהב, היא תוכל להציע לקשישים לעבור לדירה שכזו מבלי שיצטרכו למכור את דירתם הישנה, מדובר על עשרות אלפי אנשים שיעברו מרצון מדירה (לרוב במיקום אטרקטיבי במרכזי הערים הישנות, אבל בלי מעלית וחניה), לדירה קטנה יותר, במיקום פחות אטרקטיבי אבל עם שירותים תומכים המותאמים לגילם, לרבות השגחה רפואית. הדירות יושכרו על ידי הקשיש או בני ביתו וישמשו למימון עלויות בית האבות בצורה מלאה, ואפילו עם עודף למתנות לנכדים. שוק הדירות בשכירות יגדל וכולם ייצאו מרוצים.
ב. יישום
תקן מקסימום לחניה:
חניה תת קרקעית מאריכה מאד את זמן הבניה של יחידות חדשות. חניה עילית (לרוב בפריפריה) באה על חשבון מספר היחידות לדונם. בכל מקרה חניה עולה כסף רב לבניה שמגולם בעוד רווח ליזם על חשבון עוד עלות לרוכש הדירה.
אם כבר היום יאמצו תקן חניה מקסימום במרכזי העיר ובכל מקום בו קיימת תחבורה ציבורית
בתדירות גבוהה, נוכל להפסיק לבנות חניות ולהתחיל לבנות דירות עבור אנשים. לא עבור בעלי משפחות אלא דווקא עבור זוגות צעירים ורווקים, ודווקא במרכזי הערים. שם הם יעברו את השנים "היצירתיות" של חייהם ויתרמו לערים (זה לא מונח שלי אלא מונח מקובל מהאקדמיה), לאחר הקמת המשפחה רובם הגדול יעבור לדירות גדולות יותר עם חניה. חלקם יבחר להישאר עם הילדים ובלי חניה במרכז תל אביב וירושלים אבל גם לזה יתרונות משלו מבחינת הגיוון של התושבים החיים בעיר.
הדירות ייבנו יותר מהר, ויירכשו על ידי משקיעים כי הן יהיו יקרות (בכל זאת מרכז העיר), אבל לא יישארו ריקות כי מליונר מדרום צרפת לא יעלה על הדעת לקנות לעצמו דירה בלי חניה, מי שיקנה יהיה משקיע למטרות השכרה. ושוב הגדלנו את שוק הדירות להשכרה. ללא חניה הדירות יהיו זולות יותר גם לבניה, גם לקניה וגם להשכרה.
כל מי שאומר שאי אפשר למכור דירה בלי חניה במרכז תל אביב או ירושלים לא יודע על מה הוא מדבר. לחלופין הוא יזם אינטרסנט שיודע שהוא מרוויח מכל חניה במרכז העיר והוא לא ממש זה שרוצה שמחירי הדירות יירדו. דירות חדשות בלי חניה במרכזי הערים ייחטפו כמו לחמניות חמות.
במקביל יש לקדם ביתר שאת את נושא
השכירות לטווח ארוך, זה הכלי העיקרי שבאמת חסר בארץ שיקל על הלחץ של "קניית דירה".
נעשה מעט בתחום, אך הדרך ארוכה עד שנגיע ממצב בו לא היו כלל דירות להשכרה לטווח ארוך למצב בו כל מי שמעוניין בשכירות לטווח ארוך יוכל למצוא כזו.
ג. תנתקו את הקשר הלא בריא בין ארנונה לתעסוקה לבין שימושי קרקע.
במחוזות תל אביב והמרכז, והאמת שגם במחוז חיפה ומחוז ירושלים, לא צריך להשקיע עוד דונם קרקע אחד למטרות תעסוקה. יש המון, ואת כולם ניתן להשביח ברמה של פי עשר מבחינת צפיפות ממה שהם היום. לכן כשעיריית פתח תקווה רוצה עוד שטחי תעסוקה באזורי הבניה החדשים (חלק ממחנה סירקין שמתפנה), עיריית רשל"צ רוצה עוד שטח לתעסוקה במערב העיר, ועוד שטח לתעסוקה על חשבון חלק ממחנה צריפין ועיריית רמת גן רוצה עוד שטח לתעסוקה על חשבון מחנה תל השומר, המשמעות המיידית היא פחות שטחים פנויים לבנייה למגורים. יש צוות שכבר הציע ל
נתק את ההכנסות מתעסוקה מהערים למאגר ממשלתי שיחלק אותו חזרה לפי מספר תושבים. זה קשה לשנות הרגלים אבל אפשרי.
על הדרך תפסיקו לאשר שטחים לתעסוקה גם למועצות אזוריות, אלא אם כן זו תעשייה כבדה. ואז תאכפו את זה שזה יהיה רק תעשייה כבדה ולא עוד סניף של רמי לוי או מתחריו. כי כל שדה שאיבדנו היום לטובת סניף של רמי לוי, הוא פחות שכונה שנוכל לבנות בעתיד.
אנחנו נרוויח אזורי תעסוקה צפופים יותר שקל יותר לשרת בתחבורה ציבורית במקום הביזור הקיים ונגרום לרשויות לרצות תושבים במקום להתנגד להם. את התעסוקה תחזירו למרכזי הערים הותיקות ותערבבו אותה עוד קצת גם במקומות החדשים שתבנו, אבל אנחנו כבר לא צריכים "מדבריות תעסוקה".
כפועל יוצא נקבל שתעסוקה שדורשת שטחים גדולים
באמת תצא מהמרכז לפריפריה. (לא מתל אביב לשוהם אלא מתל אביב לבית שאן). בתורה היא תביא עוד הזדמנויות ועוד אנשים גם למקומות אלה.
ד. תתחילו לתכנן הרחבות אמיתיות של ערים ולא שכונות מבודדות.
עיר היא צפופה, מכילה רחובות מסחריים וחיה בשלום עם עירוב מגורים עם תעסוקה ומאפשרת יצירת גריד של רחובות קטנים שמתחברים אחת לכמה זמן. העיר מאפשרת להשיג צפיפות מגורים גבוהה גם בלי מגדלים.
שכונה, גם אם היא שכונת מגדלים, מקדשת את השטחים הפתוחים ואת הכבישים הרחבים, מייצרת רחובות מתפתלים בשל תכנון שמשמר "פרטיות" ו"ייחודיות" ועוד כל מיני שאיפות אדריכליות שנראות טוב על הנייר ולא מתפקדות במציאות היום-יומית. שכונה מפנה עורף לכבישים העורקיים שסובבים אותה בעוד עיר הופכת אותם לסם החיים שלה. עיר יכולה להצטופף עם הזמן בעוד שכונה כמעט ולא. בקיצור. תעתיקו את מה שעבד בתקופת המנדט ותפסיקו להעתיק את הפרברים של אמריקה, רק עם מגדלים.
בעיר לא צריך לבזבז מגרש שלם על "מרכז מסחרי", המסחר ייעשה ברחוב מתחת לבניינים, גם אם הם מגדלים. בעיר יש הרבה שטחי ציבור קטנים במרחק הליכה מכולם ולא שטח אחד ענק בקצה השכונה. בעיר יש הרבה בתי ספר יסודיים במרחק הליכה ולא "קמפוס חינוך" ענק ובזבזני בשטח שדורש הסעות אליו. בעיר בתי הספר והמתנ"סים יכולים לחלוק מבנים ואפילו, בתכנון מושכל, לאפשר גם מגורים מעליהם. בעיר יש סיבות ללכת ברגל ממקום למקום ובשכונות לא. עיר יכולה להיות משורתת בצורה טובה על ידי תחבורה ציבורית בזכות ריבוי הרחובות הישירים והצמתים ושכונות לא ישורתו לעולם בצורה טובה על ידי תחבורה ציבורית בגלל רשת הדרכים ההיררכית והמפותלת והניתוק מהשכונות הסמוכות. בעיר גם בתי כנסת יכולים לשכון בשטח ציבורי שהוא חלק מקומת הקרקע של בנייני מגורים ולא על מגרש בודד. בקיצור, תתחילו לחשוב מנהטן ותפסיקו לחשוב שוהם. (וגם במנהטן יש אזורים שלמים שהם לא מגדלים, והם עדיין חיים יותר מכל שכונה טיפוסית שנבנית בארץ).
ה. תאתרו בניינים ריקים באזורי תעסוקה, אתם לא תאמינו כמה כאלה יש, רק ברחוב המסגר ספרתי שלושה. תיקנו את הבניינים האלה ותהפכו אותם לבנייני מגורים בשכירות זולה לטווח ארוך. תקבלו עירוב שימושים בריא ותגדילו את שוק השכירות. במקביל תאתרו פונקציות מתפקדות אך בזבזניות בשטח באזורי תעסוקה (דוגמת, קניונים פתוחים, סניפים של רמי לוי ודומיו) ותקדמו תוכניות להוספת מבני מגורים מעליהם. גם אם אתם חושבים שזה מסובך לטפל בקיים, לפחות אל תאשרו מבנים חדשים שכאלה. אין באזור המרכז מקום לבניינים ענקיים בשטח אבל רק של קומה אחת.
ו. תבטלו את
תקני המקסימום שהעיריות קבעו למספר יחידות דיור על מגרש, אם העיריה קבעה שעל מגרש כלשהו בגודל דונם מותר לבנות רק 3 יחידות דיור זו החלטה אנכרוניסטית ומיושנת. במקומות מסויימים כוחות השוק יצליחו להפוך את צמודי הקרקע לבניינים כמו שקרה בעבר במרכזי הערים ובמקומות אחרים לא, אך למה לאסור על כך מראש?
ז. תסבסדו את תמ"א 38 ביישובים שנמצאים בסכנה אמיתית לרעידת אדמה ושהם ללא כל היתכנות כלכלית, אילת, ערד, בית שאן, צפת, טבריה, חצור הגלילית וקרית שמונה. אפשר להוסיף שם קצת יחידות דיור במחיר הפסד למדינה ואפשר גם לא. תושבי הערים ירוויחו חיזוק כלשהו (הרחבת דירות, ממ"ד, מעלית) אם כי ברור לכולנו שבלי הגבלת השטחים לתעסוקה במחוזות המרכז (סעיף ג.) זה לא יספיק כדי למשוך עוד אוכלוסיה. והמטרה האמיתית לשמה הוקמה תמ"א 38 תתממש. זה באמת מקום שבו למדינה שווה להפסיד, כי מדובר בצמצום פערים נטו.
במרכזי הערים עדיף לכוון את תמ"א 38 לכיוון של הריסה ובנייה, באופן שייתן הרבה יותר מאשר 2-4 דירות בכל בניין. ואולי כבר עדיף להצהיר שמטרתה תורחב גם לדירות בלי ממ"ד (1980-1992) כי זה יקרה בלאו הכי אז עדיף לא לעצום עיניים וגם ממ"ד זה מענה לסכנה מוחשית בישראל.
ח. תאלצו יזמים לבנות מהר, היום יזמים אוגרים קרקעות, על חלקן ייבנו מתישהו ואת חלקן ימכרו באקזיט לחברת בנייה אחרת שתחזיק בהן עד שתחליט לבנות או לעשות אקזיט. זה בתורו מעלה את מחירי הקרקעות לכל דירה. המדינה עשתה את שלה ולמעשה ויתרה כמעט לגמרי על הרווחים שלה ממכירת הקרקעות. מע"מ 0 היה רק עוד צעד בכיוון זה.
הסיבות לכך שיזם שקנה קרקע לא בונה הן רבות, בינהן הרצון לשנות את החלטות ועדת התכנון באופן שייטיב עימו (עוד קומות, עוד חניות, פחות מטלות ציבוריות), חוסר הרצון לבנות במקום שבו יש בניה מסיבית כי אז המחירים בצורה נקודתית יורדים מעבר לממוצע בשוק (נקרא גם - הרצון להיות חזיר), הרצון לחכות עוד קצת כי מחירי הדיור רק עולים ועולים, הצורך האמיתי לגייס כסף שאין לו, כי הוא מראש לא התכוון מיד להתחיל לבנות עד שהוא לא גומר שניים שלושה פרויקטים במקום אחר ומפתח "נזילות" שנדרשת לצורכי פרויקט בניה (זה תמיד ידוע מראש).
מרגע שהוא התחיל לבנות הוא רוצה לסיים כמה שיותר מהר כי כל יום בנייה עולה כסף, אבל כל עוד הוא לא התחיל לבנות, יש לו יותר סיכוי להרוויח יותר מהמגרש. את המשוואה הזו צריך לתקן באמצעות קנסות גבוהים וידועים מראש למי שלא מתחיל לבנות תוך פרק זמן סביר על קרקע שבה הוא זכה במכרז.
רוצים דוגמה? לאורך כל פרסומי מע"מ 0 התבכיינו כל היזמים שהתוכנית מכניסה את השוק לחוסר ודאות,למרות שתוכנית מע"מ 0 לא אמורה לחול כמעט בכלל על אזור המרכז. מרגע שהיזמים זיהו שיש מגמה של ירידה בביקושים (כלומר הביקושים מטורפים, אבל קצת פחות), ושהמחיר לדירה יורד בחצי אחוז, ושאולי נפתח סיכוי קלוש להדביק חלק מפער ההיצע, הם עצרו את כל התחלות הבניה עד שהמחירים יעלו שוב. אם הם לא היו יכולים לעשות זאת, המחירים היו יורדים באמת ובאופן קבוע כמגמה.
ט. תייצרו עוד אלטרנטיבות למדינת תל אביב (ותודה
לנעמה ריבה):
תל אביב היא הבירה התרבותית של ישראל, וגם בירת התעסוקה, וגם ראש המטרופולין הגדול ביותר. אבל מאפיין מיוחד של מרבית ערי הדגל הוא שיש ערים אחרות שטוענות לכתר ומייצרות להן תחרות מתמדת. בגרמניה מתחרות בברליו גם מינכן, המבורג ודיסלדורף, בארה"ב מתחרות ניו-יורק ולוס אנג'לס ראש בראש, אבל מאחוריהן מזנבות סן פרנסיסקו, שיקגו, סיאטל, בוסטון, מיאמי ויש כמה טוענות לכתרי משנה קטנים יותר כמו פורטלנד, לספרד יש את ברצלונה ומדריד, כאשר עיר תעשייתית כמו בילבאו יכולה גם פתאום להתבלט כמו פנינה ולשנות את דפוסי התיירות.
במדינות ריכוזיות כמו בריטניה הגדולה, שבה לונדון מאפילה על כל מתחרותיה, אולי למעט הערים הסקוטיות המרהיבות בצפון, מספרים החוקרים על בעיות רבות שיוצרת ריכוזיות היתר הזו. בקיצור. ישראל צריכה יותר מעיר בירה אחת.
יש קצת סימני חיים בירושלים, אבל חיפה, ראש המטרופולין השני בגודלו, נשארה מאחור. עיר עם איכויות מדהימות שהלכה לאיבוד ומנסה, בעזרתו של יונה יהב שמנסה לעורר אותה,
למצוא את עצמה מחדש. הכוונה היא גם למוסדות תרבות וגם לחיים עירוניים תוססים, לתכנון עירוני חי של עירוב שימושים ולהתנתקות מתדמית אפרורית, לתעסוקת הייטק משגשגת במרכז העיר ולא מחוץ לה (מת"מ מנותקת מהעיר ולמעשה משמשת כמע"ר המשני הכי רחוק של גוש דן), להתנתקות מהתעשיה המזהמת, למיצוי מלא של הפוטנציאל הענק של המושבה הגרמנית, שיכול להיות לא פחות חי מהמושבה הגרמנית הירושלמית (עמק רפאים) ובטח שיותר חי משרונה התל אביבית.
חיפה יכולה למסד את עצמה כעיר הסטודנטים, עם שתי אוניברסיטאות וכמה מכללות פעילות יש לה את כוח להביא את הגיל היצירתי אליה ובעזרת תעסוקה מותאמת גם להשאיר אותו אצלה. מטרופולין חיפה יכול לגדול מהר ולעזור בניהול הביקושים, כאשנשים יתלבטו אם לגור בגוש דן או במטרופולן חיפה, זו תהיה התלבטות אמיתית בין שתי אלטרנטיבות טובות.
עוד רעיונות? כיתבו לי. כאן או בפייסבוק של הרוכב לאוטובוסים.
לאחר שתמה עבודת ההגדרה הגרפית (שהיא הרבה יותר מפורטת מהתקציר שהוצג כאן), היה צורך לחשוב על מנגנון ההצבה של השלטים. בתחילה נעשה ניסיון להגדיר למפעילים את התחנות בהם הם דומיננטיים כתחנות שהם 
אחראים עליהם, לאחר שהובן שמדובר במהלך מורכב הוחלט על גישה מופשטת יותר של חלוקה לאזורים גיאוגרפיים. מפעיל אחראי על כל התחנות באזור הגיאוגרפי שהוגדר לו גם אם בחלק מהתחנות הוא בכלל לא עוצר. זה מקל על עבודתו (לא צריך כל הזמן לבדוק האם התחנה שייכת "לי" או "למפעיל אחר"), מייצר רשימת תחנות ברורה עבור כל מפעיל עם אחריות ברורה כלפי משרד התחבורה ומייתר את הצורך להכריע למי האחריות במקרה של תחנות חדשות או של עדכוני רשיונות.
