יום ראשון, 2 בפברואר 2014

עוד המלצה לקבינט הדיור, פינוי בינוי לצמודי קרקע!

בסוף המאה ה-19 ותחילת המאה ה-20 קמו הרבה יישובים חדשים בארץ ישראל.
חלקם הוקמו כשכונות פרבריות של העיר הגדולה כגון תל אביב וחולון סמוך ליפו או השכונות שמחוץ לחומות ירושלים
חלקם קמו כמושבות חקלאיות שהפכו עם השנים לערים כגון פתח תקווה, רחובות ורעננה.
המשותף לכולן היה בנייה צמודת קרקע. בנייה מאד הגיונית כשהקרקע עדיין מצויה בשפע.
השנים עברו ותהליכים עירוניים עשו את שלהם כשהפתגם "מיקום, מיקום, מיקום" מתחיל להעלות את ערך הקרקע במקומות מסויימים. במקרה שלנו אותם גרעיני התיישבות ראשונים היו המועמדים הטבעיים לציפוף ומספר עשורים אחרי היווסדן של השכונות/מושבות כבר פינו מרבית הבתים צמודי הקרקע את מקומם לבניינים של שלוש וארבע קומות. באופן טבעי התהליך התרחש ביתר שאת במושבות הקרובות למרכז ובצורה חלשה יותר במושבות המרוחקות כגון זכרון יעקב וראש פינה.
זהו הליך מבורך אשר על אף שהביא במקומות מסויימים לאובדן פנינים ארכיטקטוניות והיסטוריות, הוא יצר עירוניות תוססת אשר התאימה למרבית אוכלוסיית המהגרים הגדולה של העליות האחרונות. עירוניות חזקה שעומדת במבחן הזמן עד ימינו אנו למרות נסיונות חוזרים ונשנים של המערכת התכנונית הישראלית לעקר אותה מתוכן.

ואז קמה מדינת ישראל, והביורוקרטיה והרגולציה הלכו והתנתקו מהמורשת התכנונית הבריטית. מיזמי הבניה הגדולים של שנות ה-50 וה-60 כללו הקמת שכונות מנותקות ממרכזי הערים, בתמהיל של צמודי קרקע עם "רכבות" שיכונים, על שטחים גדולים שהיו קרובים לעיר, אך ללא האיכויות של העירוניות הישנה.
תהליך הפיכת הבתים הפרטיים לבתי דירות כמעט ונעצר לטובת הפקעת עוד ועוד שטחים חקלאיים לשכונות חדשות ולאזורי תעשיה ותעסוקה שהקשר בינהם למרכז העיר שלה הם משלמים ארנונה מקרי בהחלט.
הרשויות המקומיות החליטו ש"נמוך זה יפה" וש"נמוך=אוכלוסיה חזקה" ומנגד ש"ציפוף מביא בעיות" ויצרו כללים מגבילים על ציפוף עירוני. אם בא לך להקים מבנה דירות על הדונם שבבעלותך ופספסת את תקופת המנדט הבריטי גילית שהעירייה מאפשרת לך להקים רק 3 יחידות דיור על הדונם הזה "כדי לא להעמיס על התשתיות". התהליך האיטי והנכון של עיבוי הערים כמעט ונפסק כליל לטובת פרבור רחב היקף ובעייתי.

כתוצאה משישה עשורים של מדיניות מניעת ציפוף, מרבית מבני המגורים בישראל הם צמודי קרקע, לא רק בקיבוצים ובמושבים, אלא גם כמחצית ויותר משטחן של הערים רעננה, כפר סבא, הרצליה, ראשון לציון ורחובות. בערים אחרות, שנצמדות לתואר הלא מוצדק "מושבה" כגון רמת השרון או נס ציונה  יותר מ-80% מהקרקע מוחזקת על ידי בתים פרטיים וגם בערים כגון תל אביב או רמת גן שטחים ענקיים מוקדש לבנייה פרטית שאסור בתכלית האיסור (מבחינת העירייה) לצופף אותה. די עם נמנה את קונגלומרט השכונות "רמת החי"ל-צהלה-אפקה-נאות אפקה-תל ברוך", אשר שטחו, כ-5,500 דונם, כמעט כפול משטחה של גבעתיים למרות שהוא מאכלס רק רבע מאוכלוסייתה כדי להבין עד כמה הרעה חולה הזו מפריעה למיצוי פוטנציאל המגורים במדינה.

בתצ"א הבאה ניתן לראות את שכונת רמת ח"ן ברמת גן, כדוגמה מייצגת לשכונות שנבנו בשנות ה-50.
האם ראוי שבמרחק 10 דקות מתל אביב, סמוך לקו הסגול ולקו הצהוב שמתכננת נת"ע, יגורו 5,500 איש בלבד על שטח של כ-1000 דונם? התשובה היא כמובן לא!, אבל עיריית רמת גן לא תאפשר לבעלי בתים לבנות שם בניינים צפופים יותר כי זה אסור על פי התב"ע (תוכנית בניין עיר) שעיריית רמת גן עצמה קבעה. בשולי השכונה לעומת זאת, העירייה מאשרת מגדלים של עשרות קומות...

שכונת רמת חן ברמת גן
מה צריך לעשות?
דבר ראשון, לא צריך לכפות על אף אדם לעזוב את ביתו או גינתו, גם בגלל שאנחנו לא קומוניסטים וגם בגלל שאפילו אם היינו קומוניסטים, אף אחד לא מאמין ביכולתה של מדינת ישראל שאחרי עידן אריק שרון לעשות זאת.
אנחנו כן נוטים לכיוון הקפיטליסטי ונוטים להאמין שהשוק יעשה את שלו אם רק ניתן לו. זה מה שקרה לפני 1948 וזה בדיוק מה שצריך לעשות עכשיו. על משרד הפנים להעביר תקנה האוסרת על הרשויות המקומיות להטיל "מגבלת ציפוף" כה חמורה ולקבוע מגבלות ציפוף הגיוניות יותר, שיאפשרו הקמת בניינים של 5 קומות עם עשרים משפחות על מגרש בגודל דונם שהיום מאכלס שתיים או שלוש משפחות בלבד.
כל בעל מגרש שירצה להרוס ביתו ולבנות במקומו בניין יגלה שמותר לו, ההחלטה אם להמשיך בתהליך או לא תישאר רק שלו. תהליך ההתנגדויות יימשך כרגיל ויתייחס לסוגיות שונות שיעלו שכניו (צל, חניה, גבולות מבנה וכו'), אך לא יוכל להתייחס בחיוב להתנגדות עקרונית לציפוף השטח מאחר וזה מקרה ברור של "טובת הכלל גוברת על טובת הפרט".
בונוסים יינתנו למי שיאחדו מגרשים, ברוח "השלם גדול יותר מסך חלקיו". על חצי דונם ניתן יהיה לבנות 5 דירות, על דונם ניתן יהיה לבנות 20 דירות, על שני דונם ניתן יהיה לבנות 80 דירות וכן הלאה...

ומה עם התשתיות?
אנחנו יודעים שהשוק עובד לאט, ובדיוק כמו שאף אחת מהנבואות השחורות לא התממשה לגבי תמ"א 38 "בזכות" איטיות היישום שלה, כך גם הכלי החדש הזה לא יביא להצפת השוק בן לילה. בשכונות כמו הרצליה פיתוח יקומו צעקות עד לב השמיים, אך בינתיים בשכונות עניות יותר כמו נווה עמל בצידה השני של הרצליה ייסגרו עסקאות בין תושבים זריזים ליזמים זריזים, התהליך ייקח כמה עשורים ובמהלכו  בתי הספר והגנים בשכונות המזדקנות יתמלאו מחדש.
תשתיות התחבורה גם ככה בבעיה, אך תל אביב מוכיחה שהכל יכול להמשיך להתנהל ברחובות קטנים עם בתים של 4-5 קומות בלי בעיה מיוחדת,  ואולי אף בצורה טובה יותר להולכי הרגל ולרוכבי האופניים. גם לתחבורה הציבורית יש סיכוי גדול יותר להתפתח במקומות צפופים ואתם יודעים מה? אפילו חניה היא לא מחויבת המציאות.
העיריות יוכלו להחליט על רחובות עם חזית מסחרית כדי לתת מענה לצרכים "קרוב לבית" ובאופן כללי להחזיר את העירוניות שהלכה לאיבוד.
היום כבר ידוע שיתרונותיו של ציפוף גדולים מחסרונותיו, אנא הפיצו זאת הלאה ואולי נביא לפתרון משבר הדיור קצת יותר מהר.

2 comments:

  1. חוסר התגובות לא משקף חוסר התעניינות, אלא שאין על מה לחלק פה...

    השבמחק
  2. בלוג מדהים . תודה!!

    השבמחק

אולי תתעניין גם באלה

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...