מה הקשר בין תוכנית ייעודי קרקע לתחבורה ציבורית? קשר חזק כמובן! כמעט כמו הקשר בין ביצה לתרנגולת. לכן אני עושה סטיה קצרה מהנושא העיקרי של הבלוג לנושא חשוב זה.
תמ"א 35, למי שלא יודע, הינה תוכנית מתאר ארצית לבניה, פיתוח ושימור. מטרתה היא לשרטט את החזון של ישראל העתידית בכלים תכנוניים בעלי אופי סטטוטורי (מעוגן בחוק) שבעצם ייבנו מסגרות די נוקשות שבתוכם יפעלו כל גופי התכנון במדינה, מלמעלה (המועצה הארצית לתכנון ובנייה) דרך הועדות המחוזיות ועד הועדות המקומיות.
התמ"א נכתבה במהלך שנות ה-90 על ידי צוות רחב מאד בהנהגת פרופ' אריה שחר זכרונו לברכה ואדר' שמאי אסיף. שני אנשים מרשימים ובעלי חזון. שמאי אסיף אף היה עד לא מזמן ראש מינהל התכנון. גילוי נאות. שניהם היו מרצים שלי בעבר באוניברסיטה העברית.
התמ"א אושרה ב-2003 והיא רחבת יריעה עד מאד, אני אתמקד פה רק בנושא אחד. פיזור אוכלוסיה.
זה לא סוד שמדינת ישראל מנסה במשך עשורים רבים ללא הצלחה לפזר את האוכלוסיה לפריפריה. זו בעיה מוכרת בכל העולם. המרכז כולל בתוכו הרבה יותר הזדמנויות בכל התחומים ובראשם חינוך ותעסוקה. אבל מדינה עם פריפריה ריקה היא מדינה חלשה בעלת גבולות פרוצים. כדי להתגבר על המשיכה הטבעית של אנשים למרכז מנסות מדינות מכלול פתרונות כגון העברה של אוכלוסיה בכפיה לשטחים הריקים או הענקת מענקים והטבות בפריפריה במקביל להעלאת מיסים במרכז.
באופן אירוני, למרות שבפריפריה גרה אוכלוסיה ענייה יותר, החיים לרוב יותר יקרים. הדיור הזול דורש לעיתים קרובות החזקת שני רכבים לא כמותרות אלא כצורך. כי הבניה הדלילה לא מאפשרת תחבורה ציבורית יעילה. כל נסיעה ארוכה יותר, יש פחות מגה-סופרים זולים, פחות מרכזים רפואיים קרובים, פחות בתי קולנוע קרובים לבית. וכמובן, פחות תעסוקה וחינוך גבוה. הכל מיתרגם לעוד נסיעות יקרות או לפשרות באיכות או במחיר של מוצר. לכן המענקים כל כך הכרחיים. בלעדיהם באמת שאין סיבה לגור בפריפריה למעט נוף. וכמו שאומרים אצלנו. עם נוף לא הולכים למכולת.
קיים ויכוח אם צריך לעודד את הפריפריה או "להרים ידיים" ולתת לשוק לעשות את שלו. אך לתמ"א 35 פיזור האוכלוסיה הוכתב כמטרת על והכתיב גם את תוצרי התוכנית. תמ"א 35 ראתה לנגד עיניה מטרת על נוספת והיא איזון בין המשך פיתוח לשמירה על שטחים פתוחים.
השיטה בה בחרה התמ"א, היא הגבלת יחידות הדיור במרכז ככלי תכנוני, דבר שיגדיל את הלחץ לדיור זול יותר, יעלה את מחירי הדיור באופן חד ויגרום לזליגת אנשים לפריפריה. התמ"א כמובן גם עסקה בפתרונות תעסוקה אך ברור שמדובר בביצה ותרנגולת. לא ניתן לבנות תעסוקה לפני שיש אוכלוסיה ואוכלוסיה לא עוברת לפני שיש תעסוקה. הגבלת יחידות הדיור במרכז היתה אמורה לגרום לאנשים לעבור רחוק, לבלות כמה שנים קשות בנסיעות ארוכות ובמקביל לפתח תעסוקה איכותית. ולא הכוונה היא לא למפעל סיבוב ברגים. אלא לתעסוקה איכותית יותר המביאה גם שכר יפה יותר שיושקע חזרה בפריפריה.
תמ"א 35 קבעה מספר יחידות דיור מקסימלי לכל עיר במרכז. אשר עם השנים נפרץ ממילא. כמו-כן היא קבעה מסדרונות ירוקים שבהם אסור לגעת, בדגש על אזור המרכז. לתפיסת התמ"א נתניה, מודיעין ואשדוד לא צריכות להתחבר לתל אביב ברצף עירוני אחד ארוך. השטחים הפתוחים שבינהם ישמשו להעלאת איכות החיים של תושבי המרכז, בין אם על ידי קצת טבע קרוב לבית, ובין אם על ידי שימוש בקרקע לצרכים "זוללי קרקע" כגון מגרשי ספורט ופארקים.
תוכנית היא לא דבר קדוש, ויותר מזה, תוכנית שלא מתעדכנת על בסיס שוטף מאבדת רלוונטיות ומתה. לכן זה בסדר לפרוץ את המסגרות שנקבעו בתמ"א אם הדבר נעשה לאחר חשיבה. אך נראה שבהיסטריה הנוכחית הולכים לזרוק אותה, ועל הדרך גם את כל מדינת ישראל, לפח האשפה. לא חבל?
אנחנו לא באמת חיים בצפיפות!!!
במדינת ישראל כ-600,000 מבנים מסוגים שונים. כ-75% מתוכם הם מבני מגורים והשאר תעסוקה, תעשיה, בתי ספר, מרכזים מסחריים, בתי חולים, מחנות צבא ועוד. כלומר. בישראל כ-450,000 מבני מגורים.
בחישוב פשוט בכל בניין מגורים גרים בממוצע 17 נפשות בלבד. בערך 4 משפחות רגילות מסוגה של ריקי כהן.
כמובן שיש שונות גבוהה מאד בין בני ברק לסביון או בין תל אביב לכרמיאל, אך הממוצע מספר לנו סיפור מעניין!
בישראל 2013, למרות מצוקת הדיור הגדולה, ולמרות שכבר מעל 90% מהאוכלוסייה גרה בערים. כמות האנשים שגרים בבתים פרטיים (עשירים ועניים כאחד) היא גבוהה מאד. גבוהה בצורה בלתי נתפסת כמעט.
בכל הערים הגדולות והערים במרכז הארץ, בנויות שכונות שלמות של בתים פרטיים. תל אביב, רמת גן, רעננה, פתח תקווה, ראשון לציון. השכונות האלה הן זכר לשנים שבהם הקרקע היתה זולה יותר, חלקן עוד מתקופת המעברות ולא מייצגות באמת "וילות". מדובר בארבעה אנשים שיושבים על חצי דונם יקר מפז. הדרך היחידה "לגרום להם להתפנות" במדינה נאורה היא להעלות את מחירי הקרקע ולאפשר להם להתאחד עם שכניהם ולהביא יזם שירים בניין גבוה. ואלי קצת להעניש אותם במיסים ייעודיים מהצד של המקל כדי להבהיר שזה ישתלם להם.
זה לא קורה. האמרת מחירי הקרקע אמנם מתורגמת לפרויקטים של פינוי בינוי שמתחילים לתפוס תאוצה. אך הם מיועדים בעיקר עבור בנייני הרכבת של שנות ה-50. בבתים הפרטיים אף אחד לא נוגע ולא מתמרץ.
מדברים הרבה על מהפכת המגדלים. אך בפועל בישראל של 2013 יש מגדל מגורים אחד בגובה 50 קומות (ועוד אחד שאושר עתה לבניה) ומספר הבניינים שגבוהים מ-30 קומות קטן ממאה. למעשה אנחנו רק בתחילת הדרך בנושא זה.
אני האחרון שיגיד שצריך רק מגדלים. בניינים של 5 קומות הם בחלט בניה רוויה מאחר ולא צריך הרבה שטח בינהם. במקום בנייני רכבת תבנו מגדלים, אך במקום בתים פרטיים תבנו בניינים של 5 קומות. כך המרקם הנמוך של השכונה לא ייפגע אנושות ונרוויח המון. בבניין של 5 קומות שבנוי על דונם יכולים לגור 80 אנשים, במקום 8 אנשים בשני בתים פרטיים. כפול 10!!!. יש המון לאן להתפתח בתוך המרקם הבנוי. על תיכנעו להיסטריה ועל תגעו בשטחים הפתוחים. למעשה אם נכוון לצפיפות ממוצעת של 80 איש לכל בניין מגורים (במקום 17) נכוון ליעד טוב. לשכונות מגורים צמודות קרקע, ותיקות וחדשות כאחד אין מקום במרכז.
מינהל התכנון הוא גוף חלש. תמ"א 35 היא הכלי הכי חזק שעומד לרשותו והוא הולך לקעקע אותו. נגיד שזה לא היה נורא אם המינהל היה גוף חזק אבל בואו נראה מה קורה עם השטחים הירוקים שמופשרים לצורך בניה.
1. מכינים תוכנית לעשרות אלפי יחידות דיור, על מחנה צבא ישן או על קרקע בתולית שלוקחים מהמועצות האזוריות ומחברים לערים. התוכנית כוללת גם מבני ציבור, בתי ספר, דרכים ושטחים ירוקים בצורה מאוזנת יחסית. (ויש האומרים שקצת פחות שטחים ירוקים ודרכים, וקצת יותר תעסוקה משולבת במגורים לא יזיקו בשביל עירוניות בריאה).
2. באה העיריה וטוענת שהיא לא רוצה את כל התושבים המעיקים האלה אבל היא תשמח לעוד קצת שטחי תעסוקה. ארנונה זה שם המשחק.
3. מנהל התכנון מתקפל ומספר יחידות הדיור נחתך בחצי. לידו יקום עוד קניון ענק, בזבזני בקרקע ומיותר שיפגע במרכז העיר. לידו יקומו בנייני משרדים של 3-5 קומות כי אין מחסור בקרקע לתעסוקה.
4. באה המועצה האזורית ודורשת פיצוי בדמות הרחבת יישובים קיימים (בבתים פרטיים כמובן) ותוספת אזורי תעסוקה.
5. מינהל התכנון מתקפל, אזור המרכז מאבד עוד כמה מאות ואולי אלפי דונם במצטבר לבנייה בזבזנית של בתים פרטיים, ובמקום רחוק מהם (אבל קרוב לכביש ראשי כלשהו), הולך לאיבוד עוד שדה חקלאי ובמקומו קם עוד קניון שכולל עוד ארומה/קפה ג'ו/מקדונלדס/פוקס מיותרים. 75% מהשטח הופך למגרשי חניה. מרכזי הערים שוב נפגעים.
6. כאשר יש הצפה של קרקעות לתעסוקה שהמינהל מחלק בחינם, די זול לעבוד במרכז (פשוט יוצאים ממרכז תל אביב לראשון לציון או פתח תקווה או אירפורט סיטי) וממש אין שום צורך כלכלי לעבור לפריפריה רחוקה יותר.
7. הביקוש למגורים במרכז לא נפתר, היצע התעסוקה בפריפריה לא גדל, השטחים הירוקים נעלמו לתמיד, נשארנו קירחים מכאן ומכאן.
באזור המרכז אין צורך לתת אפילו עוד שעל אחד לתעסוקה!!!
בכל הערים יש עודף שטחים לתעסוקה, חולון היא הדוגמה המובהקת ביותר, אך גם ראשון לציון, פתח תקווה, אשדוד, נתניה, לוד, ואפילו תל אביב כוללים עוד הרבה יכולת להתפתח לגובה. כאן הכלל מאד פשוט. כמה שיותר גבוה וכמה שיותר צפוף יותר טוב לנו בישראל הקטנה. כמה שיותר משולב עם מגורים יותר טוב לנו. אז תאשרו בכל תוכנית מגורים תעסוקה בשתי הקומות הראשונות ברחובות הראשיים, ותאשרו בכל מתחם תעסוקה קיים מגורים בעשר הקומות האחרונות אבל אל תצבעו יותר שטחים "רק לתעסוקה" זה מנוגד לכל הגיון אפשרי ומנוגד לגישה הרווחת ש"איזור" (zoning) זה טעות קרדינלית (למעט כמובן תעשיה כבדה). ואם כבר צבעתם אזור לתעשיה, אל תאשרו שם משרדים וחנויות ענק. מקומם של אלה בעיר ולא "באזור התעשיה עמק חפר" (דוגמה בלבד).גם בפריפריה צריך קצת להירגע עם המרדף אחר אזורי התעסוקה החדשים. כל מועצה אזורית רוצה לקחת את השדות שלה ולהפוך אותם לאזור תעשיה ותעסוקה. רובן כבר קיבלו את זה ועכשיו מבקשות להרחיב אותם. וכך במקום להשתמש בקרקעות של לולים נטושים אנחנו הולכים לקרקע בתולית. חבל. הקיבוצים והמושבים, למרות הבניה הנמוכה בהם, תמיד התאפיינו בעירוב שימושים בריא וחבל שלא מעתיקים את זה למאה ה-21. אזורי התעשיה החדשים מנותקים מכל יישוב ופוצעים פצעים גדולים בשדות. אם לא תאשרו אותם אז אולי יפותחו אזורי התעשיה ביישובי המגזר הערבי והבדואי. שם צריך אותם יותר. שימו לב שבכל ההמלצות האלה אין שחור ולבן. הכוונה היא לתת לתעסוקה להתפתח בכל מקום, אבל לא על חשבון שטחים פתוחים בתוליים. מה שיביא לניצול יעיל יותר של הקרקע.
אז האם תמ"א 35 נכשלה?
התמ"א לא נכשלה, למעשה מה שאנחנו רואים כעת זה את התמ"א פועלת כפי שתוכננה. מייצרת מצוקה במרכז בכדי לאפשר את פיתוח הפריפריה. אנחנו רואים את זה קורה בנהירה לחריש (שלפני עשור אף אחד לא התעניין בה), בעליית מחירי הדירות בבאר שבע ובחיפה ואף בנצרת עילית ובירוחם, במגדלי המגורים של נתניה באזור פולג ושל אם המושבות בפתח תקווה, בשיקום נחל הירקון, נחל אלכסנדר ונחל הקישון, במגדלי התעסוקה בני ה-40 קומות שצצים בבני ברק ובפתח תקווה, בפרויקטי הפינוי בינוי, בציפוף שכוללת תמ"א 38 ועוד.
אם לא ניבהל מהמחירים הגבוהים ולא נפשיר שטחים פתוחים בלי חשבון, נראה לעיריות ולמועצות האזוריות שיש לנו מינהל תכנון חזק שיודע מה הוא רוצה. אם נתקן את העיוות בארנונה שקובע שעל תעסוקה עירייה מקבלת יותר מאשר על מגורים. נאסור על שיווק קרקעות בתוליות לתעסוקה במרכז, נעודד שילוב בין תעסוקה למגורים ונעודד שכונות של בתים פרטיים לצמוח לגובה. נוכל לתקן את יעדי האוכלוסיה של התמ"א למרכז בצורה שקולה ומסודרת שתעלה את הצפיפות האורבנית בלי לפגוע באיכות החיים במרכז. זה יהיה תהליך איטי יותר שבו מחירי הדיור יישארו גבוהים (הם יישארו גבוהים בכל מקרה, גם אם נבנה על כל פארק הירקון). אבל בסופו של דבר גם הפריפריה תצא קצת יותר מחוזקת.
ומה הקשר לתחבורה ציבורית?
תחבורה ציבורית פועלת טוב יותר בצפיפות גבוהה ובעירוב שימושים. שני אלה עדיין לא מתקיימים בצורה מספקת אפילו באזור המרכז. כשנשיג את אלה נשיג גם תחבורה ציבורית טובה יותר.
אמרת שמינהל התכנון הוא גוף חלש ויש בזה דבר מענין.
השבמחקאני חושבת, עם צער רב, שיש בעיות גם בגופים המקבילים ואלה שמעל.
יש משהו שהשתנה מהימים של פעם שמישהו חייב לתת עליו את הדגש.
נראה לאן זה יוביל.