בגנות המגדלים

פוסט זה עוסק בנושא שאינו זר לקהילת המתכננים ברשת (למשל בקבוצת "עירוניות מתחדשת בישראל" בפייסבוק). כעקרון, נטען שוב ושוב שהקשר בין צפיפות עירונית בריאה ויישומה על ידי בניית מגדלי מגורים הוא רופף במקרה הטוב ולא קיים במקרה הרע. מגדלי מגורים נבנים על חטיבות קרקע ענקיות עם מרווחים עצומים בינהם, ולרוב מפנים לרחוב חזית קרה ולא תוססת. האלטרנטיבה, בדמות בניינים נמוכים יותר כמעט ללא רווחים ביניהם מנצלת טוב יותר את הקרקע, מייצרת רחובות חיים ועשויה להיות צפופה יותר במונחים של מספר נפשות לדונם.

נראה שהדיון נשאר בתחומי הפייסבוק ושהוא זר למקבלי ההחלטות בתחום תכנון שכונות הענק החדשות, לכן החלטתי לעשות לרעיון קצת קידום מכירות על ידי תרגום חופשי ומתומצת של מאמר שקראתי לאחרונה, שהתייחס לתופעה בפורטלנד בירת אורגון בארה"ב -  בסופו אוסיף כמה מתובנותיי האישיות. ספוילר, אני לא מסכים עם כל הכתוב כאן.

שבע סיבות לכך שמגדלים הורגים את החיות העירונית - בלומינג-רוק

איך העיר פורטלנד תקלוט מליוני תושבים חדשים שרוצים לעבור אליה בעשורים הקרובים? העיר לא יכולה להרחיב את גבולותיה ולכן התשובה המתבקשת היא - בנייה לגובה. במידה מסוימת זו התשובה הנכונה אבל לא מעל 5 קומות, כך אומר האדירכל בעל השם העולמי ז'אן גהל (jan gehl) . לטענתו כל מי שגר מעל קומה זו כבר מנותק מהקרקע ולא מרגיש קשור לעיר, כי הוא לא רואה את האנשים ברחוב והם לא רואים אותו.

בנייה לגובה היא לא רק שאלה של צפיפות, , זהו פתרון שעשוי לערער את תדמיתה החיובית של פורטלנד ולפגוע בחיות שלה, במרקם החברתי שלה ובבריאות הציבור. האזהרה באה על רקע תוכנית המתאר החדשה של פורטלנד, שמציעה לאפשר בנייה של מגדלים בני 40 קומות במקומות רבים בעיר, לרבות באתרים היסטוריים. אבל תוכלו לקשר אותה כמעט לכל כתבה בעיתונים בישראל על עוד הסכם גג, עוד פינוי בינוי או סתם עוד פרויקט יוקרה.

למה? בואו נפרט:

1. מגדלים מרחיקים את האנשים מהרחוב

לפי גהל, העיר נחווית באופן הטוב ביותר במפלס הרחוב, הנוף המרהיב ממגדלים אולי משווק טוב, אבל בהיעדר יכולת ליצור קשר עין עם האדם ברחוב, ובסירבול הכרוך בכל יציאה החוצה מדירתך הגבוהה לרחוב, תושב המגדלים פשוט נמצא פחות ברחוב שמול ביתו. בעצם כל מגדל הוא סוג של gated community. עד שלוש קומות אתה לגמרי חלק מהעיר, בקומה הרביעית והחמישית אתה מנותק קמעה אבל עדיין מרגיש את העיר. מעל לזה, אתה פשוט לא חלק מהעיר. כל התרחשות ברחוב, בין אם חיובית (ירידים לדוגמה) או שלילית (תאונות לדוגמה) פשוט לא תורגש על ידך.

2. קנה המידה של המגדלים הוא לא קנה מידה אנושי

כהולך רגל שעובר ליד מגדל, אתה לא מסוגל לראות מעבר לקומות הראשונות, אתה לא יכול אפילו לראות את כל המגדל ממרחק, אלא אם אתה צופה עליו ממגדל אחר. בסביבת מגדלים אתה עלול להרגיש אבוד ומכותר בעמק אדיר של זכוכית ופלדה, ובאופן כללי תרגיש קטן יותר ומבודד יותר בעולם.

מכון השימור מברקלי, קליפורניה,  מסביר לנו בבלוגו כי בשכונות בהם הבניינים הם עד שש קומות, אתה יכול כהולך רגל לזהות פרצופים בחלונות, וגם לזהות קצת אנושיות בריאה כגון עציצי גרניום, דגלים ביום העצמאות או אפילו פריטי כביסה. במגדלים כל זה פשוט לא קיים. במילים אחרות - קנה המידה האנושי נעלם.

3. מגדלים מקטינים את ההזדמנויות למפגשים בין אישיים

כוחה של העיר מאז ומעולם היה בחיבור בין אנשים, שהוביל ליותר יזמות ויצירתיות (הון אנושי) וקידם את כלל האנושות מהר יותר. מגדלים שגורמים לניתוק בין אנשים (כפי שראינו בסעיפים הקודמים) חותרים נגד תופעה חיובית זו.

האדריכל קווין קלוג חיבר בין צורת הבינוי הזו למונח מפסיכולוגיה חברתית שנקרא prophinquity המונח מתייחס לקרבה הפסיכולוגית והפיזית בין אנשים, אפשר לתרגמו ל"תחושת קירבה" או "תחושת זהות" בין אנשים והוא קורה מעצמו באזורים ציבוריים פתוחים כגון פארקים, כיכרות עירוניות ותחבורה ציבורית. 

מגורים במגדלים מייצרים "עולם-קפסולה" פרטי.  המגדל נהיה העולם שלך, במיוחד אלה שכוללים שירותים לדיירים בלבד כגון חדר כושר פרטי. המגדל מאפשר לאנשים להתרועע אך ורק אם אנשים מאותו מעמד חברתי שלהם. בעוד העיר מרוויחה דווקא ממפגשים תכופים בין מעמדות שונים. מהדירה במגדל לחניה התת קרקעית, למגרש הגולף וחזרה הביתה. מה ההבסל בין הדירה הזו לבין אחוזה בפרברים? כלום.

4. מגדלים הם למעשה פרברים מאונכים

איך יכול להיות שמגדל הוא פרבר כשהוא לוקח כל כך מעט שטח קרקע? התשובה היא שסכום שטח הרצפה שהם לוקחים גבוה בהרבה ממה שהיה ניתן להשיג באמצעות בנייה נמוכה יותר. הם לרוב ממומנים על ידי משקיעים במקומות מצויינים כדוגמת חוף הים או מרכז העיר, ולעיתים קרובות הדירות עצמן גדולות מאד, כלומר הצפיפות הנמדדת במ"ר לבן אדם מאד נמוכה. תוסיפו לכך את הצורך בשטחים גדולים למעליות ולחדרי מדרגות ותקבלו שגם במגדל עם דירות לא גדולות במיוחד, הצפיפות הנמדדת במ"ר לכל בן אדם נמוכה יחסית לבניין נמוך יותר, לכך תוסיפו את המרחקים בין מגדל למגדל, שהם גדולים בהרבה מהמרחקים בין בניינים בגובה 5 קומות, את היקף החניה הנדרש (לא תמיד כולה תת קרקעית וגם אם כן, מספר קומות החניה משפיע על השטחים המבוזבזים בה לרמפות, מדרגות ומעליות) ותקבלו נתון מתמטי מאד לא אינטואיטיבי לפיו בבניינים של 5 קומות אפשר להגיע לצפיפות גבוהה יותר במונחים של מ"ר לבן-אדם.

בנוסף מגדלים חולים במחלת המשקיעים, שקונים פנטהאוז במליונים כדי לגור בו שלושה שבועות בשנה. או לחלופין, אם עלות המגדל הגבוהה תפגוש משבר כלכלי, דירות יקרות יעמדו ריקות ללא קונה זמן רב. בעוד תופעת בתי הרפאים עשויה לקרות גם בבניינים נמוכים (כפר-דוד בממילא לדוגמה), יכולת השוק לייצר תיקון שלה לאורך זמן  קשה יותר במגדלים עקב העלויות הגבוהות שנגרמות מגובה הבניין.
תחשבו על הדוגמה הבאה - מליונר קנה ארבע דירות גג בבניין תל אביבי טיפוסי בן ארבע קומות, הוא איחד אותם וגם השקיע במעלית. יש לו פנטהאוז ענק. בעקבות פשיטת רגל כונס הנכסים שלו מחליט למכור את הנכס. תיאורטית ניתן לפצל חזרה את הפנטהאוז לארבע דירות במחיר שווה לכל נפש. למעמד הביניים. אותו פנטהאוז בקומה ה-30 של מגדל השופטים, יישאר תמיד למאיון העליון, גם אם יפוצל. כי עלויות התחזוקה שלו בשמיים.

4. מגדלים = ג'נטריפיקציה ואי שיוויון - בנייה נמוכה יותר מביאה לעיר עמידה יותר

סוזן קרואוהורסט לאונרד, המייסדת של המועצה הבינלאומית לחיות עירונית, אומרת ש"תעשיית הבנייה היא מנוע צמיחה קריטי לכלכלת הערים, מגדלים מאפשרים ליזמים לגזור רווחים גדולים יותר ולכן הם מעוניינים בהם, אבל ככל שבניין גבוה יותר כך הוא יקר יותר לבנייה, לכן ככל שבניין גבוה יותר, כך היזם נוטה יותר לשווקו כ"מגדל יוקרה", לרוב למשקיעים בינלאומיים, העסקאות הנחתמות במליונים רבים משפיעות גם על מחירי מגרשים אחרים בקירבתם, דבר שמקשה על שימור דיור בר השגה או מבנים הסטוריים עקב הלחצים הנדל"ניים, בדרך זו מגדלים מגבירים אי שיוויון בכל סביבתם הקרובה.

מנגד, דירות קטנות וחנויות קטנות במרקם עירוני בקנה מידה אנושי, נוטים להציג רווחיות קטנה יותר, המתחלקת בין אנשים רבים המרכיבים את הקהילה (במקום להיות מרוכזת בידי בעלי הממון), לאורך מאות בשנים המרקם העירוני הקלאסי הוכיח את עצמו כעמיד ובעל יכולת הסתגלות מרשימה בפני זעזועים כלכליים ופוליטיים, ריבוי עסקים קטנים, וכן דירות קטנות במחירים סבירים חשובים מאד לחוסנה הכלכלי של העיר, העיר פריז שמתאפיינת בבנייה צפופה אך לא גבוהה היא כזו והשיטוט הרגלי בה ובמגוון רחובותיה ועסקיה הקטנים הינו הוכחה ניצחת לאיכותה של העיר הנמוכה.

6. האם מגדלים הם בכלל יותר "ירוקים"?

מגדל מגורים בבבלי

הציבור אכן חושב כך בשל הצפיפות הגבוהה שלכאורה מושגת במגדלים, אך פטריק קונדון מאוניברסיטת בריטיש קולומביה שופך מים צוננים על המסקנה האינטואיטיבית הזו. לדבריו מגדלים בכלל לא ירוקים, הם חשופים מדי לשמש ורוח, בעיקר כשהם מצופים בזכוכית (לאחרונה גם בישראל נראים יותר ויותר מגדלי מגורים מצופי זכוכית כמו בפרויקט המגורים של חברת אלעד בבבלי - ה.ל.), מגדלים, ובפרט אלה המצופים זכוכית, נאלצים להשתמש בפי שתיים יותר אנרגיה פר דייר מאשר בבניינים נמוכים יותר וצפופים יותר המגינים אחד על השני משמש ורוח.

בנוסף, הרבה יותר קשה להתאים אותם לשינויים ברוח הזמן מאשר בניינים נמוכים יותר, מה קורה כשבניין גבוה מזדקן? האם חשבתם פעם איך עושים תמ"א 38 לבניין בן ארבעים קומות? ומה יקרה אם בעתיד יעודכנו שוב ההנחיות לרעידות אדמה או מיגון? התשובה תהיה שכלום לא ישתנה כי לא תהיה יכולת לטפל בהם, עד שאולי ייאלצו להרסם בעלויות אדירות. לכן הם למעשה פחות ברי קיימא מבניינים נמוכים.

7. מגדלים לא טובים לבריאות הנפש

גם אם תצחקו מזה, מחקרים אקדמיים מוכיחים שלבריאות הנפש המגדל לא בריא, הפסיכולוג דניאל קפון מסביר זאת כך: מגדלים גורמים לילדים וקשישים לצאת פחות החוצה לרחוב ולפיכך מונעים מהם (גם אם פסיכולוגית בלבד) פעילות פיזית חשובה, תחשבו על ילד שעד גיל 14 לכאורה לא יכול להשתמש במעלית לבד ועל היכולת שלו לקבוע עם חבריו במגדל ליד. גם הקשישים מבודדים יותר - מחקרים אשכרה בדקו את הקשר בין תוחלת החיים לבין גובה הדירה שלך ומצאו שככל שאתה גר בקומה יותר גבוהה כך תוחלת החיים שלך מתקצרת. נכון שאנחנו לא צריכים עידוד נוסף לשבת ולבהות במסך כל היום, אבל מגדלים לא מעודדים אותנו לצאת החוצה..

סיכום של הרוכב לאוטובוסים והתייחסות לישראל

המושבות שהפכו למרכזי ערים החלו כולן כצמודי קרקע, ובתהליך שהתרחש בערך משנות ה-30 עד שנות ה-70 הפכו את פניהן למבני מגורים בני 3-7 קומות. כאשר כל בית שאיכלס משפחה אחת הפך לבניין שאיכלס 15-30 משפחות. זהו מכפיל צפיפות מדהים שהביא לנו את מרכז תל אביב, מרכז רעננה, מרכז רחובות ועוד. מרכזי הערים נותרו חיים  (מי יותר ומי פחות) על אף כל הטלטלות והזעזועים בכלכלה ובפוליטיקה, הקניונים וגם עידן הרכב הפרטי לא הצליחו להחריבם והם מוקד של יציבות עירונית.

את ההצלחה הזו לא הצלחנו לשכפל בשום מקום מאז. והשכונות מחוץ למרכזי הערים מחולקות לשלושה סוגים.

1. צמודי קרקע (יותר מ-50% משטח הערים) שמסיבות של עודף רגולציה נשארים צמודי קרקע ולא הופכים לבנינים בני חמש קומות. 

2. בניינים בני 3-4 קומות (בנייני רכבת ואחרים), שנבנו כשכונות שלמות, עם שטחים ירוקים פרטיים גדולים מאד בינהם (לרוב לא מתוחזקים), שלמרות גובהם האידיאלי לא ממש צפופים. אלה נמצאים על הכוונת של תוכניות הפינוי והבינוי כדי להפכם למגדלים מנוכרים. (במקום לצופפם באופן עירוני יותר), את השטח הפתוח הירוק (או הצהוב) יהפכו למגרש חניה סביב כל מגדל. צפיפות התכסית תרד ועל אך שמספר הדיירים ישולש, זה יהיה אפילו פחות עירוני מהיום. אני גדלתי בשיכונים כאלה (ברמת אביב ב') ועל אף שאין לי נוסטלגיה אדירה אליהם, אני מעדיף להגביה אותם בשתי קומות ולהרחיב קצת לצדדים מאשר להרוס ולבנות במקומם מגדלים. התיקון האחרון לתמ"א 38 חושב אחרת ממני.

3. מגדלים בשכונות חדשות ובפרויקטים גדולים שנבנים מראש כשכונות פרבריות עם המון תושבים מנותקים, כדוגמת אם המושבות בפתח תקווה. "פירבור אנכי" במיטבו. 

אם נרד רגע מחזון המגדל נראה שאפשר גם אחרת, נבנה רשת רחובות עירונית כמו פעם ולא "רשת היררכית" שלא תומכת בהליכה ברגל ובתחבורה ציבורית, נייצר קצת פחות שטחים ירוקים שנראים יפה בהדמיות, וקצת יותר מרחבים עירוניים שוקקים ונחזיר את העניין לרחוב.
אם נאפשר לבעלי הנכסים בצהלה, אפקה, רמת חן, ועשרות שכונות צמודות קרקע נוספות בישראל, לבנות בניינים של חמש קומות במקום הוילה שלהם, זה יקרה תוך כמה עשורים וזה יתרום הרבה יותר לעיר מהסכמי הגג שנחתמים כיום.

אם נזכור שהעיר הצפופה ביותר בישראל היא בני ברק, על אף שאין בה בניין מגורים אחד לרפואה מעל שש קומות, ושגם תל אביב היא ברובה עיר צפופה וחיה למרות מיעוט מגדלי המגורים במרכזה. אולי נבין שגם השכונות החדשות צריכות להיות נמוכות יותר, וצפופות יותר. אולי אפילו נאהב לגור בהן.

לבסוף, הייתי בניו-יורק, בהונג קונג ואני אשמח גם להגיע לטוקיו, יש מקום למגדלים בעיר. בעיקר בארצנו הקטנטונת. אני לא טיפוס של שחור ולבן. משרדים צריכים להיות במגדלים. וגם מגדל מגורים פה ושם זה לא דבר רע, אבל יש הבדל בין מגדל שצמח בעיר אורגנית, במקום בניין בן 5 קומות שקדם לו, לבין שכונות מגדלים מנותקות על חטיבות קרקע גדולות. המגדל העירוני יכול, בהינתן כמה כללים מנחים להתחבר לעיר בצורה טובה. על כל דוגמה שאתן יהיו קופצים נגד אך אסתכן ואגיד שהמגדל בדיזנגוף-פרישמן דווקא סבבה. שכונות מגדלים שלמות צריכות לעומת זאת תכנון הרבה יותר עירוני מהתכנון המקובל כיום. ומאחר ואני לא מאמין שאנחנו בשלים לקפיצת המדרגה הזו, אני מעדיף להציע לחזור לגדלים אנושיים. אם יקרה הבלתי יאומן ונתכנן שכונה טובה בקנה מידה אנושי, אז אולי נהיה בשלים לתכנן גם שכונה טובה במגדלים.

."