יום שני, 21 ביוני 2021

פרבור התעסוקה - הדרך הגרועה ביותר להילחם בגריד-לוק

אירפורט סיטי


אתם מכירים את הכתבות האלה - מצב הפקקים הולך ונהיה גרוע יותר משנה לשנה, בכל כתבה מזהיר המומחה התורן שאם לא נעשה כלום, תוך כמה שנים כולנו נעמוד בפקקים בלי לזוז מילימטר, המשק יהיה משותק. בשפה המקצועית קוראים למצב כזה "גריד לוק".

אנחנו נוטים לחשוב באופן ליניארי, אם מצב הפקקים מחמיר, הכי קל לדמיין קו ישר שעולה לאיטו מ-0% (בלי פקקים) ל-100% (הכל עומד), אבל במציאות יש כל מיני מנגנונים, גלויים וסמויים שלא נותנים לקו לטפס מעבר לנקודה מסוימת.

בעוד שנרשמו בעולם כבר כמה מצבים של גריד לוק, פקקים שנמשכו שעות ארוכות ואפילו מספר ימים, ככלל מדובר בתופעה נדירה ונקודתית. לרוב היא נגרמת בשל אירוע חריג שמוציא את מערכת הכבישים העמוסה מאיזון באופן חד פעמי. מצב הפקקים בהחלט עשוי להחמיר, אבל למרות שאותן כתבות המזהירות מקריסה תחבורתית טוטאלית חוזרות על עצמן בעקביות מעוררת השתאות כבר מאז שנות ה-60, הגריד לוק הלא מיוחל לא הגיע, וכנראה גם לא יגיע.

אז מה המנגנונים שממתנים את התגברות בעיית הגודש?

1. הרחבת כבישים - מטרת הרחבת כבישים, בניית מחלפים וסלילת כבישים חדשים אינה לחסל את הפקק אלא פשוט להעביר יותר מכוניות באותו פקק, ובכך לאפשר את המשך הפיתוח.  אבל אליה וקוץ בה, קוראי הבלוג הקבועים כבר מכירים את תופעת הביקוש המושרה, עוד כבישים מביאים עוד מכוניות. הפוקוס על הרחבת כבישים קירב אותנו עוד ועוד לתלות מוחלטת ברכב הפרטי וכעת, כשנהיה ממש קשה להרחיב כבישים עקב מחסור בקרקע, אנחנו בבעיה חמורה, אבל זה לא הנושא של הפוסט הזה.

2. שדרוג התחבורה הציבורית - בין אם זו הדוגמה הבולטת של רכבת ישראל, או הדוגמאות המיוחלות של הרק"ל והמטרו  או פשוט הגדלת תדירות האוטובוסים ויצירת נתיבי העדפה שמגדילים מתמטית את מספר האנשים היכולים לעבור בכביש כלשהו. גם אלה לא מחסלים פקקים אלא רק מספקים להם אלטרנטיבה, וגם אלה לא הנושא בפוסט זה. 

3. בחירות אישיות שלא כוללות שינוי מקום עבודה, בין אם זה לצאת מוקדם יותר כדי לעקוף את הפקקים (מה שמוביל להתארכות שעות הפקקים) ובין אם זה לעבור לאמצעי דו גלגלי, ואולי גם לפעמים לעבוד מהבית עבור מי שיכול. כולנו עושים חישובים כאלה כל הזמן כדי למקסם את הזמן שלנו והתוצאה היא מיתון בתופעת החרפת הפקקים. גם זה לא נושא פוסט זה.

4. ביזור הפקקים בעזרת שינוי מקום העבודה, בין אם בהחלטת מעסיק שמכתיב לעובדיו, ובין אם בהחלטת עובד שמחפש עבודה במקום אחר. במקום שכולם יסעו לתל אביב, חלק יסעו "נגד כיוון הפקקים" לנתניה, מודיעין או ראשון לציון. זה כן נושא פוסט זה.

ההבדל בין עירוב שימושים לפירבור תעסוקה

בראשית היה עירוב שימושים, אנשים גרו, קנו ועבדו באותו מרחב הליכה, אחר כך הוחלט, די בצדק, ששימושים שמפריעים למגורים כמפעלים גדולים ומזהמים, או אפילו תעשיה זעירה אך רועשת ומזהמת תוגלה אל מחוץ לעיר לשטח שבו תוכל לזהם ללא הפרעה. (מעניין לציין שכבר בתקופת התנ"ך עובדי תעשיית העור המזוהמת, הבורסקאים, עבדו מחוץ לשערי העיר).

כך כל עיר קיבלה אזור תעשיה צמוד אך מנותק ממרכזה, אבל לאזורי תעשיה חיים משלהם ובמעבר המהיר שחוותה ישראל מתעשיה לשירותים, אזורי התעשיה החלו להפוך לאזורי תעסוקה, במקום המפעלים והמוסכים החלו לצוץ בנייני משרדים ומרכז הכובד של התעסוקה מבוססת השירותים הלך והתרחק ממרכזי העיר אל אזורי תעשייה אלה. מובן שזה הגדיל את התלות ברכב פרטי.

וכשהתלות ברכב פרטי גדלה, ומבנה הארנונה בישראל מחייב רשויות לחשוב כל הזמן על נדל"ן לתעסוקה, הן מתחילות להקצות שטחים חדשים לגמרי, שפעם אולי היו שדות חקלאיים, לצורכי משרדים חדשים, כולם עדיין חושבים לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן אבל כולם הסתכלו עליו רק דרך השמשה הקדמית של הרכב הפרטי שלהם. הלוקיישן הטוב אם כך היה לא במרכז העיר הישן והטוב אלא באזורי תעסוקה גדולים, חדשים ונוצצים שהתהדרו בחניוני ענק ובמחלף קרוב לדרך מהירה. התלות ברכב פרטי גברה עוד. (ואגב אותו תהליך קרה גם למסחר, ראו ביג ודומיו, ולמעשה זה תהליך שמתועד בכל העולם, אם כי בעוצמות שונות).

אלה פרברי התעסוקה שלנו, שכל קשר בינם לבין עירוב שימושים ועירוניות בריאה פשוט לא קיים, ואלה המקומות העיקריים בו מתפתחת תעסוקה מחוץ לתל אביב.

שלא תבינו אותי לא נכון, לא כל התעסוקה צריכה להתרכז במרכז תל אביב. הבירה הכלכלית שלנו צריכה להמשיך לגדול ולצמוח ולהתחזק לטובת כולנו, אבל היא ממש לא צריכה לרכז את כל התעסוקה, זה לגמרי בסדר שכוחה היחסי לעומת שאר המדינה הולך ויורד ככל שהמדינה מתפתחת. אם בעבר 80% מהתעסוקה היה מרוכז בה, זה לגמרי בסדר שאחרי שנים יש בה יותר מועסקים מאי פעם, אבל הם רק 50% מכלל התעסוקה במדינה. מה שחבל לי זה ששאר התעסוקה מרוכזת ב"מדבריות תעסוקה" ולא במרכזי הערים האחרות.

בואו נעקוב אחר מנכ"ל של חברה שממוקמת ברוטשילד בחיפושיו אחר מקום אחר

החברה ממוקמת במקום עם העירוניות הטובה ביותר ועירוב השימושים הטוב ביותר שישראל יודעת להציע, אבל המנכ"ל כבר קיבל החלטה לעבור, בדרך כלל בגלל שילוב של רצון בחסכון בשכר דירה וארנונה, ואולי צורך בהתרחבות לבין זה שפשוט נמאס לו מהפקקים בדרך למשרד, בואו גם נניח שלחברה יש חתך עובדים שרבים מהם סובלים כמוהו מהפקקים, כלומר לא חברה צעירה במיוחד.

הוא מחפש לאן לעבור. בדרך כלל איכות העירוניות במקום אליו הוא עובר לא תהיה בכלל פקטור בשיקולים שלו, אבל לצורך פוסט זה בואו נדמיין מנכ"ל חובב עירוניות בריאה. עכשיו נבנה סולם של מקומות אפשריים לפי הפקטור הזה:

א. מרכז תל אביב

אין טוב מזה מבחינת עירוניות, אבל זה משפיע בתורו על המחיר הגבוה.

מע"ר רוטשילד - העירוניות הטובה בישראל?


ב. מרכזי הערים הותיקות

מקרית שמונה ועד אילת, לכל עיר יש מרכז כזה שמערב שימושי תעסוקה, מסחר ומגורים בצורה טובה, וגם נהנה בדרך כלל מרשת רחובות איכותית ומעודדת הליכתיות ומתחבורה ציבורית טובה, אבל סקירה מהירה של ההיצע תגלה שאין כמעט היצע משרדים שם, מבני המשרדים האחרונים נבנו אי שם בשנות ה-80 והם מיושנים ומעופשים, ורובם בכלל תפוסים על ידי שימושים שחשוב להם מאד הקירבה לבתי מגורים, לדוגמה קליניקות של רופאים מומחים. הסיכוי שהוא ימצא באחד מהם נכס ראוי לצרכיו מאד קטן. על רוח השינוי שאולי נושבת במרכזי הערים אדבר בסוף הפוסט.

פורים ברחוב אחוזה ברעננה
עירוניות שוקקת ותח"צ איכותית אך היצע משרדים מיושן ומוגבל


ג. אזורי תעשיה קטנים בשטחם שהפכו לאזורי תעסוקה עם השנים - כיסי תעסוקה.

הם אולי לא מעורבי שימושים, אבל הם מספיק קטנים ומוקפי מגורים כדי שהעירוניות תפעפע אליהם. בחלקם גם העיריה השקיעה בתשתית ציבורית טובה ונעימה ברחובות ואולי לבניינים רבים יש חזית מסחרית. רשת הדרכים בהם ישנה ולכן צפופה ומרובת אלטרנטיבות הליכה. ניתן להצביע על אזור הבורסה ברמת גן, ה-BBC בבני ברק, אזור התעסוקה של אור יהודה או רמת החייל, ואפילו צומת רעננה המגעילה כמקומות כאלה.  אמנם יהיה נחמד אם גם ידחפו אליהם קצת מגורים, ובשפה המקצועית יהפכו אותם מאזורי תעסוקה לאזורים מוטי תעסוקה, אבל הם נהנים מעירוניות טובה יחסית גם בלי זה בזכות שטחם הקטן ובזכות זה שהם מוקפים בשכונות מגורים ושימושים עירוניים אחרים.

זרוע המע"ר הצפונית בתל אביב על חורבות מפעלים גדולים שישבו על גדת האיילון
המקום הפך לכיס מוטה תעסוקה (יש גם מגורים) - העירוניות הסבירה מושגת בכך שהוא קטן ומוקף בשימושים אחרים, לרבות שכונת המגורים שרואים בתמונה. (יהיה גם גשר על האיילון לנחלת יצחק וגם החיבור לגינת וולובוסקי אמור להשתפר במסגרת שדרת הקריה, כלומר כרגע זה עדיין רק "חצי עבודה"


עוד "כיסי תעסוקה" אפשר למצוא באזורי מגורים, מחוץ למרכזי הערים הותיקות, שיהפכו לאזורים "מוטי מגורים" כלומר עם קצת תעסוקה משובצת בהם. גם כאן ההיצע קטן עד כדי גיחוך אבל האיכות העירונית יכולה להיות לא רעה (תלוי עד כמה אזור המגורים הוא עירוני איכותי, זה ממש לא מובן מאליו מחוץ למרכזי הערים הותיקות). דוגמה שכזו מצאתי במגדל המשרדים מעל קניון רמת אביב, בשטח שלפני הקמתו והקמת הקניון היה אזור מגורים מוחלט וכיום בזכות המגדל הצנוע הזה הוא רק "מוטה מגורים". כאמור, אין דוגמאות רבות ובטח לא משמעותיות לסוג זה. אבל בשכונות החדשות המתוכננות זה בהחלט נמצא על שולחן השרטוט. זה מאפשר ליותר אנשים למצוא עבודה ליד הבית במרחק הליכה או אופניים בנוסף לביזור הפקקים במרחב עבור המגיעים מרחוק.

בניין המשרדים בקניון רמת אביב,
הפך אזורים מגורים מוחלט לאזור "מוטה מגורים".
בתגובות העירו לי בצדק שרמת אביב היא לא דוגמה טובה, כי האוניברסיטה הצמודה היא למעשה גם מוקד תעסוקה גדול, ומי כמוני אמור לדעת את זה, אמא שלי הלכה ברגל מהבית לעבודה כל יום, פריביליגיה ששמורה למעט מאד אנשים בישראל. אז כדוגמה נוספת אביא את בניין המשרדים מעל קניון "כפר סבא הירוקה", מתוך מערכת מימד הנהדרת של סימפלקס.



ד. אזורי תעשיה גדולים שהפכו לאזורי תעסוקה גדולים. 

הם נולדו במנותק מהעיר באופן מופגן, והם נשארו כאלה, אבל שם יש היצע משרדים גדול יחסית. לעיתים אזורי התעסוקה האלה סובלים קצת מפיצול אישיות, כאשר בגרעין שלהם יש רשת רחובות טובה ומבנים רבים עם חזית מסחרית המתנהגים קצת כמו כיסי התעסוקה מסעיף ג', וככל שמתרחקים לשוליים שלהם, שכבר נבנו על קרקע בתולית עבור תעסוקה, מקבלים מדבריות תעסוקה לא נעימות. כך מתנהג לדוגמה אזור תעשיה הרצליה, כאשר באזור רחוב אבא אבן יש עירוניות לא רעה (עם תוכניות להכנסת קצת מגורים כדי להעצים אותה) וככל שמתרחקים, בעיקר דרומה אל המתחם החדש של מיקרוסופט מקבלים מרחב לא עירוני בעליל. בפתח תקווה עוד קשה לאתר מוקדי עירוניות טובים לאורך אזור התעשיה הענק שלה, אבל אולי בעתיד כן יהיו כמה דוגמאות נחמדות.  עדיין כל השטח החדש בהם יישאר לא עירוני לנצח בזכות רשת הדרכים הדלילה התומכת בהגעת רכב פרטי לחניון ותו לא. כדוגמה אפשר להביא את אזור התעשיה של רעננה, עתיר ידע בכפר סבא, אזורי התעשיה של חולון, אשדוד, נתניה, מת"מ בחיפה, יקנעם ועוד ועוד. החדשות הרעות הן שבהם מתמקד המון פיתוח של שטחי תעסוקה, כלומר הסיכוי שהמנכ"ל שלנו ימצא נכס ראוי דווקא במדבריות תעסוקה אלה הוא מאד גבוה.

המבנה החדש של מיקרוסופט בשולי אזור התעסוקה של הרצליה
קשה לדמיין עירוניות טובה מתפתחת שם ולו רק בגלל שמדובר במגרשים גדולים שלא מאפשרים רשת רחובות צפופה והליכתית


ה. אזורי תעסוקה שנולדו מראש ככאלה וידועים גם בשם "שדות ארנונה",

ניתן למצוא אותם בעיקר על שטחי מועצות אזוריות ואין להם שום כוונה אפילו לצייץ עירוניות. לא עכשיו ולא בעתיד. הידוע שבהם הוא כמובן אירפורט סיטי אבל הוא ממש לא לבד, מה שמאפיין אותם הוא צמד המילים "פארק תעסוקה", פארק התעסוקה של קיסריה (מועצה אזורית חוף הכרמל)  הסמוך לפרדס חנה אך המנותק ממנה לחלוטין הוא עוד דוגמה וכך גם פארק התעסוקה של עמק חפר. יש עוד רבים והם צצים כפטריות אחרי הגשם בכל מועצה אזורית שמכבדת את עצמה. הם נבנים כמובן רחוק ככל האפשר מבתי תושבים וזה חבל כי דווקא קיבוצים נהנו בעבר מעירוב לא רע של שימושים. ניתן למצוא "פארקי תעסוקה" גם בשטחים עירוניים בתוליים כמו פארק תעסוקה קסם השייך לראש העין אך מנותק ממנה לחלוטין (עכשיו נבנה גם עוד אחד שם - פארק תעסוקה לב הארץ באותו סגנון), האנרג'י-פארק שנבנה בחדרה, וגם ההרחבות של אזורי תעשיה ישנים שכבר הוזכרו לשטחים בתוליים מוגדרות כ"פארק תעסוקה" פעמים רבות, כשהם מצליחים להיות מנותקים מהאזורים המנותקים שאליהם הם משויכים. גם כאן ישנו היצע רחב וסביר שהמנכ"ל שלנו ימצא נכס ראוי בפארק תעסוקה כזה או אחר. בפארקי תעסוקה בד"כ שמים דגש כלשהו על "חוויית הלקוח" ולכן תמצאו קצת שטחי מסעדות בחלק מהמבנים, וחלקם גם כוללים איזשהו מרכז מסחרי פתוח, ואם במקרה יש לכם מזל אז תוכלו להגיע לכזה ברגל מהעבודה שלכם, אבל ככלל ההיצע מוגבל, המרחקים ענקיים, ורשת הדרכים לא מאפשרת הליכתיות ובדרך כלל גם לא תחבורה ציבורית טובה. אזורים תלויי רכב לחלוטין. כנראה שתזמינו אוכל מבחוץ אליכם למשרד...

פארק תעשיות קיסריה.
תחנת הרכבת היא נקודת אור קטנה במרחב מוטה רכב לחלוטין 


ו. מרלו"גים

מרלו"ג הוא מרכז לוגיסטי, ובשנים האחרונות צצים המון כאלה לאורך כביש 6 וכבישים בינעירוניים אחרים, לכאורה הוא מיועד לתנועה ערה של משאיות אבל מאחורי הקלעים כולם יודעים שהוא נולד כי מוסדות התכנון התחילו קצת להערים קשיים על פארקי תעסוקה מנותקים והיזמים מחפשים תירוצים אחרים לבנות משרדים בשטח הפתוח. המרל"וג נבנה מראש עם ראיה של שילוב בין תעשיה, תובלה ו"כמה משרדים", ויחתור בלי הרף להחליף את מבני התעשיה הגדולים שאושרו בו כמה שיותר מהר למבני תעסוקה. אבל בניגוד לפארקי התעסוקה, הוא אפילו לא יכול להיות נעים לארוחת צהריים, אין בו שום תכנון שתומך בכך כי הוא נולד עבור מחסני ענק. ולכן המשרדים שיקומו בו יהיו איים בודדים במרחב. זה הכי גרוע, אבל כרגע נמצא על אש קטנה יחסית וסביר שלא לשם המנכ"ל שלנו יכוון. אפשר להסתכל על הפיתוח בכפר סבא מזרח (מקביל לכביש 6) בתור משהו כזה, וכך גם על אזור התעשיה של שוהם ועל עוד יוזמות רבות נוספות. 

דוגמה לבניין משרדים ב"מרלו"ג" בצפון הארץ.



מה משתנה?

ראשית, הלך הרוח התכנוני משתנה לאיטו בכל הקשור למרכזי הערים הותיקות, אבל יקח זמן עד שנראה מזה פירות שאפשר לקטוף, לא מזמן ראיתי כתבה בעיתון על בנין משרדים בן 8 קומות שאושר במרכז רשל"צ, אחרי 40 שנה שבהם לא גדל שם היצע המשרדים, זה כמובן טיפה בים אבל נקווה שנראה הרבה טיפות כאלה בהמשך.

אחד הזרזים לזה, לפחות במרכז, היא תוכנית המטרו, שתלווה בתמ"א 70 שתאפשר הגדלת זכויות הבנייה סמוך לתחנות רכבת. לא נצטרך לחכות למטרו, למעשה עם התקדמות אישורו התהליך הטבעי של כוחות השוק יתחיל לפעול לכיוון זה.

גם תחנות רכבת, תחנות רק"ל ומטרו המתוכננות באזורי תעשיה ותעסוקה ותיקים עשויים לייצר כיסוי עירוניות בריאה בסמוך להם, והגישה של הכנסת קצת מגורים לאזורים אלה מתחילה להרים ראש (אם כי כאמור, בקטנה). האם בזכות הקו האדום יהיו כמה כיסים באזור התעשיה של פתח תקוה שייהנו מעירוניות טובה יותר? אני מקווה שכן.

עוד דבר שקורה זה אישור מתחמים גדולים מראש כמתחמים מעורבים (מוטי תעסוקה, או מוטי מגורים אבל לא סטריליים לאף כיוון) המבוססים לכאורה על עקרונות של עירוניות טובה. הן בפרויקט שער העיר בירושלים שלאחרונה אושרו בו גם כ-1000 דירות קטנות בנוסף לכל המשרדים,  הן בפרויקט מתחם האלף ברשל"צ שכולל שילוב כלשהו של מגורים ותעסוקה בצפיפות גבוהה ואולי בעוד כמה מקומות. השאלה אם תהיה בהם עירוניות טובה או לא נעוצה גם בפרטים הקטנים כמו כמה חניות יאשרו שם, האם יאשרו חניות עיליות בין הבניינים? (הורג עירוניות, זה מה שאישרו באנרג'י פארק בחדרה), האם תהיה רשת דרכים צפופה וצרה עם ריבוי צמתים או דלילה ורחבה, האם יהיו קומות מסחר, האם מראש מתוכנן שם גם מערך תח"צ איכותי? כל אלה שאלות שאני מקווה שיקבלו תשובה חיובית. אני מקווה שנוכל להצביע על מקומות חדשים כמקומות מוטי תעסוקה עם עירוניות מוצלחת, זה ייתן רוח גבית להמשך.

שער העיר ירושלים - לאחרונה אושרו גם כ-1000 דירות קטנות
כחלק מהפרויקט שהוא בעיקרו תעסוקה וקצת מלונאות. נותן קצת תקווה


ומה הקשר לגריד-לוק

כאמור, אחת הדרכים למיתון התגברות הפקקים היא ביזורם למגוון מקומות תעסוקה. יש שתי דרכים לעשות זאת. האחת נשענת על מרכזי הערים הותיקות, או שמייצרת מרכזי ערים חדשות עם עירוב שימושים איכותי, כזה שהתחבורה הציבורית יודעת לאסוף מהם אנשים בבוקר לעבודה ובמקביל להביא אליהם אנשים בבוקר כדי שיעבדו בהם, ובכך ממקסמת את השימוש בתח"צ וממתנת את הפקקים בצורה הטובה ביותר. (ובנוסף לכך מאפשרת לאחוז גדול יותר של האוכלוסיה פשוט להגיע לעבודה ברגל או באופניים).

הדרך השניה נשענת על "פארקי תעסוקה", אין בהם כלום חוץ מתעסוקה, היא אמנם גם ממתנת את הפקקים לכיוון מרכז תל אביב, אבל באופן שלא מאפשר לספק למוקדי התעסוקה הבודדים האלה תחבורה ציבורית טובה. לפיכך במקביל לביזור הפקקים שמושג היא מעצימה את התלות ברכב פרטי ומייצרת צווארי בקבוק חדשים ומקרבת אותנו יותר מהר למצב שבו פקוק מכל מקום לכל מקום. בקיצור היא מקרבת את הגריד לוק ולא מרחיקה אותו, תוך כדי שהיא משנה את אופיו לכזה שמקשה על מתן פתרונות שאינם כוללים הרחבת כבישים.

זה נורא בכל העולם, אבל בארצנו הקטנטונת זה נורא עוד יותר. אנחנו באמת צריכים את השטחים הפתוחים שלנו ולראות איך הם מכוסים באספלט (חניה עילית) כשבמרכזו בנייני תעסוקה חדשים ונוצצים בני 3-5 קומות זה ממש לא בר קיימא. והעובדה שיש כה רבים מהם ושהם מקיפים את גוש דן במספרים מבהילים משמשת גורם שממתן את הצמיחה היכן שכן צריך - במרכזי הערים הותיקות הן בגוש דן והן במקומות רחוקים יותר. בגדול הסיבה שבגללה אין התפתחות משמעותית של תעסוקה בצפון ובדרום היא לא היצע המשרדים הרב אך היקר  בתל אביב אלא היצע המשרדים הרב אך הזול יחסית במעטפת של תל אביב, רובו במדבריות תעסוקה מוטות רכב פרטי.

לכן פרבור התעסוקה הוא הדרך הגרועה ביותר להילחם בגריד-לוק. צריך לעצור את סוג הפיתוח הזה ויפה שעה אחת קודם.

אולי תתעניין גם באלה